O “simplex” do licenciamento sofreu, no início deste mês de março, algumas alterações com a entrada em vigor de novas medidas através do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
Mas, para começar, o que é o “simplex” do licenciamento? De forma simplificada, este diploma do Governo integra o pacote “Mais Habitação” e visa a agilização da compra e venda de imóveis, com o objetivo de facilitar o acesso de habitação.
As novas medidas impostas pelo atual Governo, que são 26, no total, “visam a reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria”. Isto é, descomplicar e desburocratizar os procedimentos para colocar mais casas no mercado.
Porém, quais são as mudanças apresentadas? Veja aqui algumas das medidas implementadas.
Comprar casa sem necessidade de apresentar licença
Uma das mudanças é a revogação do Decreto-Lei n.º 281/99, que obrigava o proprietário do imóvel a proceder à apresentação da licença de utilização (ou de certidão onde constasse a situação de isenção) no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel.
Desta forma, deixa de ser necessário exibir o documento no ato de compra e venda de uma casa, por exemplo. A possibilidade das transações sem a apresentação de licenças permite agilizar esses processos.
Tal não obsta a que, no caso de aquisição com recurso a financiamento bancário, a instituição bancária continue a exigir a apresentação desse documento, para efeitos de concessão de crédito.
A simplificação poderá contribuir para a construção mais célere de novos empreendimentos, e assim termos mais oferta de imóveis no mercado e, consequentemente, uma descida de preços destes – Alfredo Valente, CEO da iad Portugal
Apesar das vantagens, há riscos associados à compra de uma casa sem licença. A eliminação de meios de controlo pode conduzir ao aumento do número de construções ilegais e representar uma diminuição das garantias de segurança e salubridade dos edifícios.
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Eliminação e isenção de licenças
Assim como já não será necessário apresentar licenças para comprar casa, em alguns casos, esse documento também já não será preciso.
Isso acontece, principalmente, no ramo das construções. Por exemplo, o alvará de licença é eliminado, sendo substituído por um recibo do pagamento de taxas.
Neste caso, obras que queiram aumentar o número de pisos, desde que não alterem a fachada do edifício, ficam isentas de licenciamento. Também se aplica a construções que sejam realizadas por empresas do Estado ou pelas autarquias, apenas sendo necessário a “emissão de um parecer pelo município competente”.
Mudanças dentro de casa
Para o interior das casas, também existem novas medidas. Uma destas é o fim da obrigatoriedade de bidés nas casas de banho, que estava em vigor há mais de cinco décadas.
Além disso, também já não será obrigatório a inclusão de banheiras nas casas de banho, podendo estas ser substituídas por duches.
Por fim, passam a ser permitidas as cozinhas como kitchenettes ou walk through.
Prazos para as autarquias
Com a entrada em vigor das medidas, as Câmaras Municipais passar a ter um prazo de 120 a 200 dias, decidido pela área bruta de construção, para agilizarem os pedidos de licenciamento que sejam apresentados.
O prazo é contabilizado a partir do momento de apresentação do pedido e o não cumprimento do prazo para resposta implica um deferimento tácito. Isto é, caso o projeto não tenha uma resposta no tempo indicado, poderá seguir com a realização do mesmo.
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Uniformização dos processos nas autarquias
De forma a garantir que todos os municípios seguem as mesmas práticas, foi implementada uma medida para uniformizar os processos nas autarquias e “impedir tratamentos injustificados e assimétricos”.
Com o vigor desta prática, os municípios não poderão exigir documentos que sejam adicionais aos que estão previstos na lei.
Além disso, a partir de dia 5 de janeiro de 2026, os municípios terão que utilizar, obrigatoriamente, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos. Através da plataforma, as autarquias poderão apresentar pedidos online, consultar prazos e processos, obter certidões, entre outras funcionalidades.
Reclassificação de terrenos rústicos
Mais uma medida que abrange as câmaras são as de reclassificação de terrenos rústicos para urbanos. Desde que a finalidade seja a construção de habitação pública, as autarquias poderão seguir com esse processo.
Esta prática também vai simplificar a reclassificação de terrenos rústicos para urbanos para a construção de fábricas, armazéns ou edifícios de logística.
Todas estas medidas e as demais implementadas no simplex vêm agilizar processos e tornar mais fácil o acesso a imóveis para habitação.
Uma das medidas mais centrais é a dispensa da apresentação da licença de utilização no momento da assinatura do contrato de compra e venda. Se até então era uma obrigação do vendedor, agora caberá ao comprador pedir a licença de utilização do imóvel que pretende comprar (se assim o entender), antes de assinar o contrato de compra e venda. É claro que a mediadora imobiliária envolvida deverá prestar todo o apoio e esclarecimento, quer ao vendedor quer ao comprador, durante todo este processo.
A meu ver todos os players envolvidos na compra de uma casa têm o dever de advertir o comprador para as licenças, pelo que mediador não foge à regra, até porque pode influenciar a sua decisão final de adquirir ou não o imóvel. – Alfredo Valente, CEO da iad Portugal
A legislação recentemente aprovada, que agrupa e organiza uma série de diplomas que estavam dispersos, é um sinal positivo, pois procura trazer alguma agilidade no licenciamento de construção nova, para que novas casas cheguem ao mercado mais rapidamente.
