O que são mais-valias imobiliárias?

Este termo surge, recorrentemente, quando se fala na venda de um imóvel. Caso tenha procedido à venda de uma propriedade por um preço acima do que o adquiriu, é muito provável que tenha originado essas mais-valias. Contudo, a obtenção de mais-valias num negócio pode significar a obrigatoriedade de pagar impostos sobre esse valor.

Para não ser apanhado de surpresa, vamos explicar neste artigo o que são as mais-valias imobiliárias, como as pode calcular e também se poderá estar isento de as pagar.

As mais-valias imobiliárias correspondem  ao  lucro  obtido com a venda de um imóvel. Isto é, de forma simplificada, a diferença entre o preço da venda de um bem e o preço pelo qual o comprou. Se esse resultado for positivo, corresponde a uma mais-valia; se, pelo contrário, for negativo, denomina-se uma menos-valia.

Se, por exemplo, tiver comprado um imóvel por 90 mil euros e o tiver vendido por 130 mil euros, realiza uma mais-valia de 40 mil euros. Mas, será que esse valor é o lucro ganho e fica na totalidade para quem o vende? Depende.

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Geralmente, quando obtém a mais-valia de um imóvel, terá que pagar IRS sobre esse montante. Porém, há diferentes incidências do imposto, havendo a possibilidade do IRS não ser a totalidade do valor.

Quando os imóveis tiverem beneficiado de apoio não reembolsável do Estado para aquisição ou obras de valor superior a 30% e tiverem sido vendidos antes de um prazo de 10 anos, a incidência é de 100% nas mais-valias.

Contudo, se não for o caso, que é o que acontece mais vezes, a incidência é apenas de 50% das mais-valias.

Apesar do pagamento do imposto, ao vender um imóvel, ainda pode ter a sorte de estar no grupo de isenção do imposto.

Os imóveis que tenham sido adquiridos antes de janeiro de 1989 – que corresponde à data que entrou em vigor o IRS – não estão sujeitos à tributação. Estes imóveis não têm de ser de habitação própria e permanente dos sujeitos passivos para estarem isentos de tributação

Também consegue evitar o pagamento do imposto quem usar a mais-valia como reinvestimento numa nova habitação. Ou seja, se pretende vender a sua casa atual para comprar uma nova, é possível estar isento de pagamento do imposto caso o valor da mais-valia seja totalmente investido na compra de outro imóvel destinado à habitação própria e permanente no prazo entre os 24 meses anteriores de 36 meses. posteriores à data da venda.

Além disso, quem tiver acima de 65 anos ou estiver reformado também pode usufruir da isenção do IRS. Pode fazê-lo ao, por exemplo, vender um imóvel e aplicar o valor da venda em alguns produtos financeiros (como um PPR – Plano Poupança Reforma, um seguro de capitalização, um fundo de pensões ou certificados de reforma).

A resposta é: sim Mesmo que não esteja isento do imposto, ainda pode tentar diminuir o valor a pagar. Para que tal aconteça, quando declarar o IRS, inclua as faturas referentes à comissão paga à agência imobiliária pela mediação, a obras de manutenção e melhoria do imóvel realizadas nos últimos 12 anos, , despesas relacionadas com a  aquisição e venda deste e até de eletrodomésticos fixos, como sistema de ar condicionado.

Como já foi dito acima, o cálculo das mais-valias imobiliárias depende de alguns números, como o preço de compra de uma casa e o preço de venda da mesma. Contudo, há mais fatores a ter em conta.

Além dos valores de aquisição e venda, deve ter em conta:

• Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente que tem em conta o índice de inflação. Isto é, este coeficiente vai “atualizar” o valor do imóvel de quando o comprou para os dias de hoje. Este valor é atualizado e publicado em Diário da República.
• Encargos com a valorização do imóvel, como obras.
• Despesas de aquisição, como as comissões da agência imobiliária, custos com registos e escritura.

Deste modo, o cálculo deverá ser feito da seguinte maneira:

Mais-valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

A venda de um imóvel não é algo simples de se fazer. Ou seja, não se trata apenas de colocar o anúncio e passar a propriedade para o nome de outra pessoa. É um processo complexo e, como viu no artigo, há várias preocupações a ter em conta.

Para tal, entre em contacto com um consultor imobiliário, que o irá ajudar na venda e também a não preocupar-se com tópicos como o cálculo de mais-valias imobiliárias.