Se vendeu um imóvel recentemente, é provável que o negócio tenha originado mais-valias imobiliárias. Neste artigo, descubra o que são e como são calculadas.
Caso tenha vendido um imóvel recentemente por um preço superior ao de compra/aquisição, obteve mais-valias imobiliárias e na sequência pode ter que pagar um imposto sobre esse valor. Todos os rendimentos devem ser devidamente declarados às Finanças e o lucro obtido com a venda de um imóvel não é exceção.
Assim, para não ter surpresas que possam desestabilizar o seu orçamento familiar, é importante conhecer todos os custos e impostos que estão envolvidos no processo de venda de um imóvel designadamente a tributação das mais-valias.
Neste artigo, descubra o que são as mais-valias imobiliárias, como são calculadas e quais são as situações em que pode usufruir de isenção no pagamento deste imposto.
O que são as mais-valias imobiliárias?
Quando falamos em mais-valias imobiliárias referimo-nos sempre à rentabilidade obtida com a venda de um imóvel. Se, por exemplo, comprou um imóvel por 100 mil euros e o vendeu por 150 mil euros, realizou uma mais-valia de 50 mil euros… Bem, mais ou menos.
É que para fazer o cálculo das mais-valias de imóveis é sempre necessário aplicar o coeficiente de desvalorização monetária (ou de correção monetária). Este coeficiente tem em conta o índice de inflação e a sua função é atualizar o valor de aquisição de um imóvel, “trazendo-o” para os dias de hoje. Isto porque o valor do dinheiro não é sempre o mesmo e 1.000 euros gastos hoje não é o mesmo que 1.000 euros gastos em 2010. O quadro do coeficiente monetário pode ser consultado aqui.
Para além deste coeficiente, este cálculo também é feito tendo em conta todas as despesas dedutíveis com a compra e venda do imóvel (comissões pagas à mediadora imobiliária, custos com a escritura ou registos) e com os encargos com a valorização do mesmo (obras de restauro, por exemplo).
Assim, quando ao valor de venda subtraímos todas estas variáveis, obtemos a mais-valia imobiliária. O cálculo é o seguinte:
Mais-valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
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Como são tributadas as mais-valias imobiliárias?
Não existe uma taxa fixa para quem é residente em Portugal. O enquadramento fiscal depende do escalão de IRS onde o proprietário do imóvel se insere (ou seja, varia consoante os seus rendimentos). Para além disso, o imposto a pagar incide sobre 50% da mais-valia imobiliária, e não sobre a totalidade.
Pegando no exemplo acima, vamos supor que com a venda de um imóvel auferiu uma mais-valia imobiliária de 50 mil euros. Deste total, só 25 mil euros (ou seja, 50% do valor) vão estar sujeitos a tributação.
Como declarar mais-valias imobiliárias no IRS?
Tal como todos os outros rendimentos, a declaração das mais-valias imobiliárias é feita aquando da entrega da declaração de IRS referente ao ano anterior. Ou seja, se vendeu um imóvel em 2022, terá de o comunicar às Finanças na declaração que vai entregar em 2023.
Para declarar as mais-valias de um imóvel terá de preencher o quadro 4 do Anexo G e indicar:
- Qual foi a data e o preço de compra do imóvel;
- Qual foi a data e o preço de venda do imóvel;
- Quais foram as despesas que teve com o imóvel, assim como todos os custos relacionados com o processo de venda.
Algumas das despesas que pode declarar para tentar que sejam deduzidas no valor de IRS a pagar são: a emissão do certificado energético, as comissões pagas à agência imobiliária pela venda do imóvel, as obras de manutenção ou restauro do imóvel, o valor do Imposto de Selo (IS) aquando da compra, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), os custos com a formalização da escritura e os emolumentos do registo predial.
Quem está isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias?
A isenção de pagamento do imposto sobre mais-valias só se aplica nos seguintes casos:
1. O imóvel vendido foi comprado antes de 1989
A venda de imóveis comprados antes de 1989 – ano em que entrou em vigor o código do IRS – pressupõe a isenção do pagamento de mais-valias imobiliárias automaticamente. Mas atenção porque esta regra não se aplica a imóveis herdados. No caso de imóveis herdados, a data de aquisição a considerar é a data de óbito do proprietário e não a data da partilha dos bens.
2. Reinvestimento numa nova habitação
Se a família cresceu e se pretende vender a sua casa atual para comprar uma nova, é possível que consiga usufruir da isenção do pagamento deste imposto. Mas para isso, o valor das mais-valias tem de ser totalmente reinvestido na compra, construção ou reabilitação de outro imóvel destinado à habitação própria e permanente. Tem até 36 meses (3 anos) para fazer este reinvestimento.
Para poder beneficiar da isenção, é imperativo declarar o reinvestimento na sua declaração de IRS (quadro 5 do anexo G). Mesmo que ainda não tenha aplicado o investimento, deve comunicar essa intenção às Finanças. Se não o fizer, arrisca-se a que as mais-valias sejam calculadas tendo apenas em consideração o valor de venda do imóvel.
3. Contribuintes pensionistas
Todos os contribuintes reformados, com mais de 65 anos, que tenham vendido um imóvel destinado à habitação própria e permanente podem usufruir da isenção do pagamento deste imposto, desde que reinvistam a totalidade do valor correspondente em determinados produtos financeiros. Falamos, por exemplo, de um seguro PPR, um seguro de capitalização, um fundo de pensões ou de uma contribuição para o regime público de capitalização, mais conhecido por Certificados de Reforma. Este investimento deve ser feito no prazo de 6 meses após a venda.
Como reduzir o pagamento do imposto sobre as mais-valias imobiliárias?
Se a sua situação não se enquadra em nenhuma das situações acima, o melhor que tem a fazer é tentar reduzir o valor do imposto a pagar. Para tal, quando declarar o seu IRS, inclua as faturas dos últimos 12 meses referentes a:
- Obras de melhoria e manutenção do imóvel (pintura, isolamento, etc.);
- Eletrodomésticos fixos (fornos e fogões, sistema de ar condicionado, etc.);
- Despesas processuais inerentes à aquisição e à venda do imóvel;
- Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.
Confie a venda do seu imóvel a um consultor imobiliário iad
A venda de um imóvel é um processo complexo e não há dois casos iguais. Existem situações mais complexas com as quais é preciso ter alguns cuidados adicionais (o cálculo das mais valias-imobiliárias é só um exemplo) e uma maior atenção ao detalhe.
Por isso, se quer saber como deve enquadrar a venda de um imóvel, entre em contacto com um consultor imobiliário independente e avance para um negócio mais seguro.
