Recebeu um imóvel em herança e está a questionar-se sobre os próximos passos? Este guia clarifica as suas responsabilidades — fiscais, legais e administrativas — para garantir que lida com tudo corretamente.
Herdar um imóvel é uma situação que, apesar de comum, levanta frequentemente dúvidas e preocupações. Para além do valor sentimental, a transmissão de bens imóveis envolve questões legais, fiscais e práticas que nem sempre são claras para os herdeiros. A falta de informação pode levar a decisões precipitadas ou até a conflitos familiares, tornando fundamental conhecer os direitos e deveres associados à herança. Compreender todo o processo é essencial para garantir uma gestão tranquila e evitar surpresas desagradáveis.
Neste artigo, explicamos de forma clara e prática quais são os principais direitos e obrigações de quem herda um imóvel em Portugal.
Direitos do Herdeiro
Direito à propriedade e uso do imóvel
Assim que for formalmente reconhecido como herdeiro e o imóvel estiver registado no seu nome, passa a ser o legítimo proprietário. Isso dá-lhe o direito de:
- Habitar o imóvel (usar para residência própria);
- Arrendar o imóvel e receber rendimentos;
- Vender o imóvel, total ou parcialmente (se for o único herdeiro);
- Hipotecar o imóvel para obter empréstimos.
Importante: Se o imóvel tiver mais herdeiros, estes direitos são partilhados e deve haver consenso para decisões importantes, como venda ou arrendamento.
Direito à partilha justa da herança
Quando o imóvel pertence a vários herdeiros, todos têm direito a receber a sua quota-parte na herança, proporcional ao que lhes cabe segundo a lei ou o testamento.
Pode exigir a partilha, seja por acordo amigável ou, em caso de litígio, por via judicial.
Direito à informação completa
Tem direito a conhecer o património deixado pelo falecido, incluindo todos os bens, direitos, dívidas e encargos que podem afetar o imóvel.
Direito a aceitar ou recusar a herança
Pode aceitar a herança pura e simplesmente (assumindo todos os direitos e dívidas), aceitar com benefício de inventário (limitando a responsabilidade pelas dívidas até ao valor do património herdado) ou renunciar à herança (abdicar de todos os direitos e obrigações).
Obrigações do herdeiro
Proceder à habilitação de herdeiros
O que é?
É o processo legal onde se identifica oficialmente quem são os herdeiros e qual a parte que lhes cabe. Esta habilitação pode ser feita:
- Por via notarial: se houver consenso entre os herdeiros e documentos claros;
- Por via judicial: em caso de disputa ou dúvida sobre herdeiros.
Documentos necessários:
- Certidão de óbito do falecido;
- Documentos de identificação dos herdeiros (Cartão de Cidadão ou
- Bilhete de Identidade, onde consta o NIF — Número de Identificação Fiscal);
- Certidões de nascimento, casamento, ou outros documentos que comprovem parentesco;
- Documentação do imóvel (certidão e caderneta predial).
Prazo: Não existe prazo legal obrigatório, mas deve ser feita o mais rapidamente possível para evitar atrasos e garantir o exercício dos seus direitos.
Declarar a herança à autoridade tributária
Quando?
Tem 3 meses a contar da data do óbito para entregar a declaração do Imposto do Selo (Modelo 1), onde declara todos os bens e direitos recebidos.
Para quê?
Para que a Autoridade Tributária possa calcular o imposto devido sobre a transmissão gratuita de bens.
Pagar o Imposto do Selo (Quando Aplicável)
Taxa:
10% sobre o valor patrimonial tributário do imóvel.
Isenções:
- Cônjuges;
- Descendentes (filhos, netos);
- Ascendentes (pais, avós).
Quem paga?
Herdeiros colaterais, como irmãos, sobrinhos, ou amigos, devem pagar o imposto
Prazo
Segundo as regras fiscais em vigor, a isenção aplica-se apenas quando o herdeiro entregar a declaração do imposto do selo no prazo legal. Caso contrário, pode perder o direito à isenção.
Se for herdeiro colateral (irmão, sobrinho, primo), terá de pagar este imposto no prazo de até ao final do sexto mês seguinte ao do falecimento.
Registar o imóvel na Conservatória do Registo Predial
O que é?
É o passo que torna oficial e público o facto de que o imóvel passou para o seu nome.
Documentos necessários:
- Documento de habilitação de herdeiros;
- Certidão predial atualizada;
- Caderneta predial;
- Comprovativo da liquidação do imposto do selo;
- Requerimento para o registo.
Assumir encargos e responsabilidades associadas ao imóvel
- IMI: O Imposto Municipal sobre Imóveis deve ser pago anualmente pelo proprietário;
- Manutenção: Deve garantir a conservação do imóvel;
- Despesas: Condomínio, seguros ou outras despesas associadas;
- Dívidas: Caso existam hipotecas ou outras dívidas associadas ao imóvel, o herdeiro deve garantir o seu pagamento, salvo se renunciar ou aceitar a herança com benefício de inventário.
Respeitar a indivisão em caso de vários herdeiros
Se o imóvel estiver partilhado entre vários herdeiros, estes estão em regime de indivisão, o que significa que:
- Nenhum pode vender ou dispor do imóvel sem o acordo dos outros;
- Devem decidir em conjunto sobre o uso, manutenção ou venda;
- Podem pedir a partilha para dividir o imóvel ou o valor obtido.
Cumprir os prazos legais
- Habilitação de herdeiros (sem prazo fixo, mas recomendada o quanto antes);
- Declaração do imposto do selo em até 3 meses;
- Cumprimento de pagamentos fiscais anuais;
- Registo do imóvel.
Herdar um imóvel em Portugal traz direitos que deve usufruir, mas também obrigações que não podem ser ignoradas para evitar problemas futuros. Se houver dúvidas ou a situação for complexa, é sempre aconselhável procurar ajuda de um advogado ou solicitador especializado em direito sucessório.
Nota: A legislação aplicável às heranças, impostos e contratos de arrendamento pode sofrer alterações. Para garantir que toma decisões informadas, recomenda-se a consulta a um advogado ou solicitador especializado em direito sucessório e imobiliário.
