Comprar casa, construir, reabilitar ou colocar um imóvel no mercado de arrendamento poderá tornar-se mais vantajoso do ponto de vista fiscal. O Pacote Fiscal da Habitação 2026, publicado em maio de 2026, introduz um conjunto de medidas destinadas a aumentar a oferta de habitação em Portugal através de benefícios fiscais para famílias, senhorios, investidores e empresas.
Entre as principais novidades destacam-se a aplicação de IVA a 6% em determinadas empreitadas, o reforço da dedução das rendas no IRS, uma tributação mais favorável para alguns senhorios, novos incentivos ao investimento em arrendamento e a criação de um regime simplificado de arrendamento acessível.
Neste artigo explicamos as principais alterações e quem poderá beneficiar.
O que é o novo Pacote Fiscal da Habitação?
O novo pacote fiscal consiste num conjunto de medidas de desagravamento fiscal aplicáveis à construção, reabilitação, compra e arrendamento de imóveis destinados à habitação.
O diploma altera diversos regimes fiscais, nomeadamente:
- Código do IVA;
- Código do IRS;
- Código do IMT;
- Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Além disso, cria três novos regimes:
- Contratos de Investimento para Arrendamento;
- Regime de restituição parcial do IVA em determinadas empreitadas destinadas à habitação própria e permanente;
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
Tornar mais atrativo construir, reabilitar e disponibilizar habitação para arrendamento, aumentando assim a oferta disponível no mercado.
IVA a 6% na construção e reabilitação
Uma das alterações mais relevantes é a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção e reabilitação.
Esta taxa pode aplicar-se a operações que cumpram os requisitos legais previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026, nomeadamente quanto ao destino do imóvel, limites de preço ou renda e prazos de afetação à habitação:
- Construção de habitação própria e permanente;
- Construção destinada ao arrendamento habitacional;
- Obras de reabilitação enquadradas nas condições previstas na lei.
Contudo, o benefício não é automático. Apenas determinadas operações poderão beneficiar da taxa reduzida, desde que cumpram todos os requisitos legais relativos ao tipo de imóvel, à finalidade da habitação e aos limites de preço ou renda.
O conceito de habitação de valor moderado
Grande parte dos incentivos fiscais previstos no novo pacote da habitação depende do conceito de habitação de valor moderado.
Em termos gerais, consideram-se abrangidos os imóveis destinados a habitação própria e permanente cujo valor de aquisição não ultrapasse o limite máximo do 2.º escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente, bem como os contratos de arrendamento que respeitem os limites de renda moderada definidos na lei.
Estes limites servem de referência para determinar quais os imóveis e contratos que podem beneficiar das diferentes medidas fiscais previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Renda moderada e renda acessível: qual é a diferença?
Apesar de os termos serem frequentemente utilizados como sinónimos, renda moderada e renda acessível correspondem a conceitos distintos.
- A renda moderada funciona como um limite máximo de renda que permite o acesso a determinados benefícios fiscais previstos no Pacote Fiscal da Habitação. Em 2026, este limite corresponde, em regra, a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida (2.300 € mensais).
- Já a renda acessível resulta de uma fórmula de cálculo diferente. O seu valor corresponde a 80% da mediana do preço por metro quadrado praticado em cada concelho, de acordo com os dados divulgados pelo INE. Este conceito é utilizado no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que estabelece condições específicas para senhorios e inquilinos.
Em suma, enquanto a renda moderada define um teto máximo para efeitos de acesso a determinados incentivos fiscais, a renda acessível determina o valor das rendas nos contratos celebrados ao abrigo do regime de arrendamento acessível.
Mais dedução das rendas no IRS
Os arrendatários passam a beneficiar de uma dedução superior das rendas pagas relativas à habitação permanente.
Os novos limites são:
- 900 € na declaração de IRS de 2026;
- 1.000 € a partir de 2027.
Para beneficiar desta dedução é indispensável que:
- exista contrato de arrendamento;
- o contrato esteja registado;
- as rendas sejam comunicadas à Autoridade Tributária.
Benefícios fiscais para senhorios
O novo regime prevê uma tributação mais favorável dos rendimentos prediais.
Os contratos destinados exclusivamente à habitação que cumpram os critérios de renda moderada poderão beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%.
Na prática, os senhorios deverão verificar se:
- a renda não ultrapassa o limite legal;
- o contrato está corretamente comunicado à Autoridade Tributária;
- são cumpridas todas as restantes condições previstas na legislação.
Esta medida procura incentivar a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento habitacional.
Benefícios para empresas e investidores
Também os sujeitos passivos de IRC e os contribuintes de IRS com contabilidade organizada poderão beneficiar do novo regime.
O diploma prevê que, em determinadas situações e desde que sejam cumpridos os respetivos requisitos legais, apenas 50% dos rendimentos prediais obtidos no âmbito do arrendamento habitacional sejam considerados para efeitos de tributação.
A medida dirige-se especialmente a empresas, promotores imobiliários e investidores com projetos destinados ao arrendamento habitacional, procurando incentivar o investimento e reforçar a oferta de habitação disponível
Novas regras para as mais-valias
Outra alteração relevante diz respeito às mais-valias imobiliárias.
Com o objetivo de incentivar o investimento em habitação para arrendamento, o diploma cria um regime específico que permite, em determinadas situações, excluir de tributação as mais-valias obtidas com a venda de imóveis habitacionais quando o respetivo valor seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos na lei.
Antes de avançar com qualquer operação de reinvestimento, é aconselhável confirmar cuidadosamente os prazos e condições aplicáveis.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O novo regime pretende facilitar o acesso ao mercado de arrendamento acessível.
Os senhorios que adiram ao regime poderão beneficiar de incentivos fiscais desde que respeitem os limites máximos de renda e as restantes condições legais.
Para os inquilinos, o objetivo passa por aumentar a oferta de habitação com preços mais controlados.
Contratos de Investimento para Arrendamento
O pacote cria igualmente um novo regime dirigido a investimentos de maior dimensão.
Os Contratos de Investimento para Arrendamento destinam-se sobretudo a:
- construção de novos edifícios;
- reabilitação de imóveis devolutos;
- conversão de património urbano para habitação destinada ao arrendamento.
Através deste regime, o Governo procura atrair investimento privado para projetos habitacionais de longo prazo destinados ao mercado de arrendamento.
Pretende-se aumentar a oferta habitacional de forma estrutural e responder à escassez de habitação disponível.
O que muda para quem pretende comprar casa?
Quem pretende comprar casa poderá beneficiar destas medidas de forma direta ou indireta.
O efeito indireto resulta da redução dos custos de construção e reabilitação, caso a aplicação do IVA reduzido venha a refletir-se nos preços finais.
Já o benefício direto dependerá sempre do cumprimento dos requisitos legais previstos para cada operação.
Importa recordar que nem todas as casas novas ficam automaticamente abrangidas pela taxa reduzida de IVA.
O que deve confirmar antes de beneficiar destes incentivos?
Antes de qualquer decisão, convém verificar:
- Se o imóvel reúne os requisitos legais;
- Se o contrato de arrendamento está devidamente registado;
- Se os limites de renda ou preço são respeitados;
- Se existem prazos específicos para beneficiar dos incentivos;
- Se a operação cumpre todas as exigências fiscais previstas na legislação.
Uma análise prévia pode evitar a perda de benefícios fiscais significativos.
Resumo das principais medidas
- IVA reduzido de 6% em determinadas construções e reabilitações;
- Reforço da dedução das rendas no IRS;
- Tributação de 10% para determinados rendimentos prediais;
- Benefícios para empresas e investidores;
- Novas regras de reinvestimento de mais-valias;
- Criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível;
- Criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento.
O novo pacote fiscal representa uma das mais significativas alterações dos últimos anos na fiscalidade da habitação. As medidas procuram incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento, promovendo um aumento da oferta de casas e uma maior acessibilidade ao mercado habitacional.
Contudo, a maioria dos benefícios depende do cumprimento de requisitos específicos, como limites de preço, valor da renda, finalidade do imóvel ou formalização dos contratos. Antes de tomar qualquer decisão de compra, construção, reabilitação ou arrendamento, é aconselhável confirmar o enquadramento fiscal aplicável ao seu caso e, sempre que necessário, recorrer ao apoio de um profissional especializado.
As medidas referidas neste artigo constituem um resumo das principais alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e não dispensam a consulta da legislação aplicável nem o aconselhamento fiscal ou jurídico adequado a cada situação concreta.
