Imóveis para reabilitação: como tirar proveito de oportunidades no mercado

O mercado imobiliário em Portugal tem assistido a um crescente interesse por imóveis para reabilitação, impulsionado pela necessidade de revitalizar o património edificado.

É uma oportunidade tanto para investidores como para os proprietários. Isto porque a reabilitação não só valoriza o património, podendo aumentar o valor de venda mais de 25%, segundo o relatório residencial anual do idealista de 2023, como também melhora a eficiência energética, fator cada vez mais valorizado pelas famílias.

Neste artigo, vamos dar-lhe todas as dicas para conseguir tirar proveito das oportunidades do mercado para que seja possível maximizar o retorno sobre o investimento.

A chave para um investimento bem-sucedido em imóveis para reabilitação está na capacidade de identificar oportunidades com elevado potencial de valorização. Para tal, é essencial considerar:

• Localização: Imóveis situados em zonas urbanas em processo de revitalização ou com potencial de crescimento têm maior probabilidade de valorização. Bairros históricos, próximos de centros culturais, universidades ou zonas de elevado tráfego pedonal são particularmente atrativos.
• Estado do imóvel: Avaliar o estado de conservação é crucial. Enquanto algumas propriedades necessitam apenas de melhorias estéticas, outras podem exigir obras estruturais complexas. Um diagnóstico preciso permite estimar o investimento necessário e o retorno esperado.
• Potencial de valorização: Analisar a evolução dos preços na região e a procura por aquele tipo de imóvel pode ajudar a prever o potencial de lucro após a reabilitação.

Realizar obras de reabilitação pode ser financeiramente mais vantajoso ao tirar partido de diversos incentivos fiscais disponíveis, especialmente para imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU). Estes benefícios não só ajudam a reduzir os custos diretos das obras, como também oferecem vantagens significativas na tributação futura, o que pode aliviar consideravelmente os encargos associados ao investimento.

Investir em imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) pode trazer diversas vantagens fiscais, tornando o processo mais atrativo e financeiramente vantajoso:

• Redução do IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado): A taxa de IVA aplicável a obras de reabilitação em imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) pode ser reduzida de 23% para 6% (atenção, pois nem todas as obras beneficiam da taxa reduzida);
• Isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): Isenção do pagamento de IMI por um período de três anos após a conclusão das obras de reabilitação (a isenção de IMI pode ser renovada até um total de cinco anos se o imóvel for colocado no mercado de arrendamento);
• Vantagens em IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares): Inclui a dedução de 30% dos encargos com obras de reabilitação, até um limite de 500 euros, tributação reduzida de 5% sobre mais-valias provenientes da venda de imóveis reabilitados e aplicação de uma taxa reduzida de 5% após a conclusão das obras.
• Redução de Taxas Municipais: Descontos de até 80% em taxas de urbanização, edificação e utilização relacionadas com obras de restauro, bem como taxas de ocupação da via pública e do domínio público municipal para apoio a obras de reabilitação.

Um bom planeamento é fundamental para o sucesso de qualquer projeto de reabilitação, seja para investidores que procuram rentabilizar o imóvel, seja para particulares que pretendem criar a casa dos seus sonhos. Um projeto bem planeado ajuda a evitar custos inesperados, atrasos e problemas de qualidade.

• Definir objetivos claros: Antes de iniciar qualquer obra, é importante definir o objetivo da reabilitação. Quer transformar o imóvel para habitação própria, para arrendamento ou para venda? O tipo de intervenção pode variar significativamente consoante o objetivo.
• Orçamento detalhado: Estimar todos os custos associados, incluindo obras, licenças, taxas, honorários de profissionais especializados, e uma margem de segurança para imprevistos. Considere também os custos indiretos, como despesas legais e custos de financiamento, caso recorra a crédito.
• Contratação de especialistas: Trabalhar com arquitetos, engenheiros e empreiteiros experientes é crucial para garantir a qualidade da obra e o cumprimento dos prazos. Profissionais qualificados podem ajudar a otimizar o projeto, encontrar soluções criativas e garantir que a obra está em conformidade com a legislação.
• Gestão de projeto: O acompanhamento regular da obra permite identificar eventuais desvios ao planeado e agir rapidamente para corrigir problemas. Considere nomear um gestor de projeto ou assumir essa função se tiver experiência na área. Monitorize o progresso, o orçamento e a qualidade da execução.
• Licenciamento e legalização: Garanta que todos os documentos legais estão em ordem, incluindo licenças de construção, certificações energéticas e registos na conservatória do registo predial.

Após a reabilitação, existem diversas formas de rentabilizar o investimento. A escolha da estratégia mais adequada depende do perfil do investidor, da localização do imóvel e do contexto do mercado. Tenha em consideração as diferentes opções:

• Venda imediata: Esta estratégia é ideal para investidores que procuram lucros rápidos. Após a valorização obtida com a reabilitação, o imóvel pode ser colocado à venda com um preço competitivo. Para maximizar o retorno, é importante apresentar o imóvel em condições impecáveis, recorrendo a técnicas de home staging para destacar o seu potencial.
• Arrendamento de longa duração: O arrendamento tradicional oferece rendimentos regulares e estáveis, sendo uma opção interessante em zonas com elevada procura habitacional. É importante considerar o perfil dos inquilinos, as condições do contrato de arrendamento e a manutenção do imóvel ao longo do tempo.
• Alojamento local: Em regiões turísticas, o alojamento local pode gerar rendimentos superiores ao arrendamento tradicional, embora sujeito a regulamentações específicas. Esta opção exige uma gestão mais ativa, incluindo a receção de hóspedes, manutenção regular e estratégias de marketing para garantir uma boa taxa de ocupação.
• Habitação própria: Para quem reabilita com o objetivo de habitar o imóvel, a rentabilização traduz-se em poupança a longo prazo. Um imóvel bem reabilitado oferece conforto, eficiência energética e um aumento do valor patrimonial, que pode ser vantajoso em caso de futura venda.

Para inspirar quem deseja embarcar num projeto de reabilitação, apresentamos uma galeria de ideias de remodelações que destacam o potencial de transformação de imóveis antigos:

Investir em imóveis para reabilitação em Portugal pode ser uma oportunidade bastante rentável, mas exige uma abordagem estratégica e bem estruturada. A combinação de uma localização privilegiada, uma análise financeira rigorosa e o aproveitamento de incentivos fiscais são factores fundamentais para o sucesso deste tipo de investimento.

Além disso, contar com um bom consultor imobiliário é essencial, pois este profissional oferece o conhecimento e a experiência necessários para otimizar os processos, minimizar riscos e maximizar os retornos.

Com o apoio adequado, é possível transformar imóveis antigos em propriedades de elevado valor, de forma a aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário e garantir um investimento seguro e rentável.