O CPCV – Contrato-Promessa de Compra e Venda – apesar de não ser um elemento de cariz obrigatório numa transação imobiliária, é um elemento fundamental para um negócio mais tranquilo.
Se encontrou a casa dos seus sonhos e deseja avançar com a compra, convém não correr riscos entre o momento em que toma a decisão e o momento em que realiza a escritura.
Também para o vendedor, o CPCV é um contrato que traz mais tranquilidade e confiança no negócio que está prestes a realizar. Ele é, no fundo, a formalização de um compromisso mútuo de compra e venda.
Hoje em dia, praticamente todas as transações imobiliárias contam com a realização de um Contrato-Promessa de Compra e Venda.
Por isso, neste artigo, vamos explorar a fundo este tema e explicar (principalmente a quem vai comprar ou vender casa pela primeira vez) quais são os aspetos mais importantes que deve ter em conta.
CPCV: o que é e para que serve?
Se está a comprar casa pela primeira vez e se, de repente, ouviu o seu consultor imobiliário a utilizar este termo, não se assuste! O CPCV é um contrato, com valor jurídico, feito entre um potencial comprador e um potencial vendedor, que antecede a escritura. É um passo muito normal num processo de compra de casa.
Falamos, no fundo, de uma formalização da compra, que é feita quando há uma intenção mútua de fechar um negócio imobiliário.
Alguns dos elementos mais importantes que constam num Contrato-Promessa de Compra e Venda são: os direitos e deveres de ambas as partes até ao momento da escritura, o montante do sinal e a forma de pagamento, as sanções em caso de incumprimento e o prazo limite acordado para a assinatura da escritura.
Apesar de estarmos a falar de um contrato com força legal, o CPCV não anula completamente a possibilidade de um negócio não se concretizar, mas reduz consideravelmente essa probabilidade.
Importa ainda referir que, para que o Contrato-Promessa de Compra e Venda tenha valor jurídico, é necessário haver o reconhecimento das assinaturas dos intervenientes. Isto significa que a assinatura deste contrato deve sempre ser feita na presença de um solicitador, advogado ou notário.
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Em que situações é celebrado o CPCV?
O Contrato-Promessa de Compra e Venda é, geralmente, celebrado nas seguintes situações:
- Quando o crédito habitação ainda não foi aprovado (se bem que, antes da assinatura do CPCV, convém que o comprador tenha uma noção da taxa de esforço à qual vai estar sujeito e do risco associado ao seu perfil de cliente);
- Quando o cliente comprador ainda está a tentar vender o seu imóvel atual;
- Quando o imóvel ainda está em construção e não tem licença de utilização.
O que deve constar num CPCV?
Há elementos fundamentais que devem sempre constar num Contrato-Promessa de Compra e Venda. São eles:
- A identificação completa, morada, estado civil, número do cartão de cidadão e número de identificação fiscal de ambas as partes;
- A descrição do imóvel – e das partes afetas ao mesmo, se existirem – assim como das suas características principais (localização, tipologia, inscrição matricial, descrição predial, etc.);
- O preço de aquisição do imóvel e a forma de pagamento;
- A data limite para a realização da escritura;
- As sanções em caso de incumprimento contratual.
Para além destes elementos, o Contrato-Promessa de Compra e Venda deve, sempre que aplicável, ser acompanhado da cópia da licença de utilização ou de construção do imóvel. Quando a compra é feita com recurso a financiamento bancário, o CPCV não deve deixar de ter uma cláusula resolutiva, que permita ao comprador resolver o contrato e obter a devolução do valor entregue a título de sinal, no caso de não lhe ser concedido o financiamento bancário.
Quem faz a minuta do contrato de CPCV?
Nenhuma minuta de CPCV é igual a outra e, por isso, é sempre prudente adaptá-la às circunstâncias e às necessidades de ambas as partes. Recomendamos que recorra sempre a um solicitador ou advogado para este efeito.
Se não conhecer nenhum, peça apoio ao seu consultor imobiliário.
Existem custos associados à assinatura do CPCV?
O Contrato-Promessa de Compra e Venda implica, em regra geral, o pagamento de um sinal por parte do comprador.
O sinal funciona como uma antecipação ou princípio de pagamento do preço do imóvel e é, no fundo, uma garantia do acordo celebrado entre ambas as partes.
O valor do sinal varia e é sempre negociado previamente entre o comprador e o vendedor. Mas, se estiver a comprar casa pela primeira vez e quiser saber com o que deve contar, saiba que o valor do sinal varia, normalmente, entre os 10% e 20% do custo total de aquisição do imóvel.
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5 cuidados a ter antes da assinatura do CPCV
Para evitar surpresas menos agradáveis no futuro, é importante ter alguns cuidados antes da assinatura do CPCV. De forma a ficar mais protegido, sugerimos que:
- Garanta que no Contrato-Promessa de Compra e Venda consta um prazo para a celebração da escritura. É importante que seja uma data razoável e que inclua uma pequena margem de segurança de forma que, caso haja algum contratempo, não perca o valor do sinal.
- Inclua uma cláusula referente à alienação livre de quaisquer ónus ou encargos. Desta forma, o comprador atenua o risco de vir a ser responsabilizado por quaisquer hipotecas, penhoras ou dívidas que incidam sobre o imóvel em questão.
- Poderá ainda querer incluir uma cláusula que assegure que o imóvel tem todas as condições de habitabilidade, nomeadamente: fornecimento de água, gás e eletricidade, em perfeito estado de funcionamento.
- Se o imóvel for uma fração autónoma (pertencendo a um condomínio), antes da assinatura do Contrato-Promessa, solicite ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos e verifique se existem valores em atraso, assim como obras e trabalhos futuros que possam representar um encargo adicional.
- Por fim, se suspeitar que o seu perfil de cliente pode comprometer a aprovação do crédito habitação por parte do banco, discuta com o vendedor a possibilidade de incluir no contrato uma cláusula que o proteja em caso de não aprovação do mesmo. Desta forma, pode evitar perder o valor do sinal.
O que acontece em caso de incumprimento do contrato?
Se o contrato for resolvido injustificadamente pelo comprador, este perde a totalidade do valor do sinal. Se, por outro lado, for o vendedor a incorrer em incumprimento contratual, terá de devolver ao comprador o dobro do montante do sinal.
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