Investir no imobiliário sempre foi uma das ideias de negócio mais populares, especialmente para quem tem um conhecimento mais aprofundado do setor. Neste artigo, vamos falar de fundos imobiliários e de por que é que podem ser uma boa opção de investimento.
Devo investir no mercado imobiliário?
Em primeiro lugar, é importante perceber se deve ou não investir no mercado imobiliário. Efetivamente, se tem algum capital que quer rentabilizar, investir no mercado imobiliário pode ser uma boa opção. Deve, para isso, estudar e familiarizar-se com o setor, de forma a conseguir analisar e interpretar as principais métricas.
Estar atento ao panorama financeiro do país é igualmente muito importante, pois irá permitir-lhe conhecer bem as especificidades de cada cidade, zona e rua, percebendo, em simultâneo, como o mercado nacional está inserido no cenário macroeconómico.
Se tem dúvidas sobre as melhores zonas nas quais investir, encontrar um consultor imobiliário perto de si pode ser uma boa opção, uma vez que estes profissionais são especialistas locais, que conhecem o mercado imobiliário local como ninguém.
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Importa ressalvar que todos os investimentos têm sempre algum nível de risco associado. Por exemplo, na iminência de uma crise económica, há sempre a possibilidade da procura de imóveis para arrendar diminuir e, com isso, diminuir também o preço médio de arrendamento e a rentabilidade inerente ao negócio.
A boa notícia é que os fundos imobiliários são regulados pela Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e obedecem a regras específicas que fazem com que o risco de investimento seja mais reduzido. Estas regras visam aumentar a diversidade de investimentos, de forma a que, se um investimento resultar menos bem, os investidores consigam ser compensados por outros que correm melhor.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são, de forma muito simples, “mealheiros comuns” constituídos pelas poupanças de pessoas individuais ou coletivas. Os fundos imobiliários são patrimónios autónomos e o seu objetivo é, como o próprio nome indica, o investimento imobiliário.
Assim, estes fundos imobiliários são frequentemente utilizados para construção de imóveis, para a compra de imobiliário habitacional ou comercial, para arrendamento ou para revenda.
O grande objetivo dos fundos imobiliários é rentabilizar o investimento e maximizar os lucros obtidos, que são sempre divididos por todos os investidores, na mesma proporção do seu investimento.
Estes fundos são, por isso, um produto financeiro alternativo às tradicionais poupanças individuais (que podem ser feitas através de depósitos bancários ou através de investimento direto no mercado imobiliário com a compra de imóveis).
A grande vantagem dos fundos imobiliários é que as poupanças de todos os investidores são acompanhadas e geridas por profissionais especialistas no mercado imobiliário. Quem gere os fundos não se preocupa, normalmente, com a sua comercialização. As entidades gestoras de organismos de investimento têm como seu único objetivo procurar as melhores oportunidades de investimento para gerar lucros para todos os participantes do fundo.
Que tipos de fundos imobiliários existem?
É frequente ouvir-se falar de diferentes tipos de fundos de investimento, por isso, é importante perceber bem as diferenças entre eles. Basicamente, os fundos imobiliários podem ser de três tipos: abertos, fechados ou mistos.
Os fundos de investimento abertos são fundos cujas unidades de participação existem em número variável, de acordo com a procura do mercado.
Os fundos de investimentos fechados têm um número de unidades de participação fixo e limitado estabelecido no momento da emissão e, por isso, apenas é possível adquirir ou vender unidades de participação caso estas estejam disponíveis para venda.
Por fim, os fundos de investimento mistos, como o próprio nome indica, são um regime híbrido em que existem duas categorias de unidades de participação: uma em número fixo e outra em número variável.
Quanto à forma de remuneração podemos ter os fundos de rendimento, modalidade na qual os rendimentos são distribuídos aos participantes de forma periódica, e os fundos de capitalização, onde são reinvestidos automaticamente os rendimentos gerados pelas respetivas carteiras sem distribuição de rendimentos.
Arrendar casa ou investir num fundo imobiliário?
Posto isto, muitas pessoas poderão questionar-se sobre a melhor forma de investir no mercado imobiliário: se a título individual, através do arrendamento de imóveis, se participando, de forma coletiva, num fundo de investimento imobiliário.
A resposta não é certa e depende de vários fatores, tais como: se tem predisposição financeira para investir na compra de um imóvel para posteriormente arrendar, se tem conhecimento suficiente no mercado imobiliário para gerir o seu investimento a título individual e, não menos importante, se tem tempo para alocar à gestão do arrendamento do seu imóvel.
Tudo isto importa na altura de decidir.
A grande vantagem de apostar em investimento em fundos imobiliários será, muito provavelmente, o facto de poder comprar as chamadas “unidades de participação”, que são simplesmente ações adquiridas por cada investidor. Estas ações podem ser adquiridas a partir de algumas dezenas de euros e resultam num nível de investimento muito mais moderado, quando comparado à compra de um imóvel que custa alguns milhares de euros.
Outra vantagem deste tipo de investimento é o facto de, através de um fundo de investimento, não ter de se preocupar com os impostos e demais custos de aquisição de um imóvel, assim como os custos de conservação ou manutenção dos imóveis em carteira.
Por outro lado, a grande desvantagem reside no facto de o participante não ter qualquer poder de decisão na forma como o seu dinheiro é aplicado (uma vez que os fundos imobiliários são geridos por entidades externas e independentes).
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Os 5 maiores fundos imobiliários em Portugal
Segundo a APFIPP (Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios), de entre os 181 fundos que representa, destacam-se no mercado português os seguintes fundos de investimento imobiliário:
Este fundo aberto do Crédito Agrícola, sob a gestão da SQUARE Asset Management é, desde 2018, o maior produto imobiliário nacional e também o mais rentável da última década. É indicado para investidores a título particular, que pretendem investir com relativa segurança, de forma a aumentar ou valorizar o seu património.
Da Caixa Geral de Depósitos, O Fundo investe numa carteira diversificada de imóveis (tanto a nível de segmento, como de geografia), mas destacam-se os imóveis destinados a escritórios. Este foi o produto que mais valorizou em 2020 e, no final de julho de 2021, detinha mais de 616 milhões de euros sob a sua gestão.
Este fundo investe maioritariamente em imóveis em Portugal, predominantemente nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, privilegiando a diversificação setorial (escritórios, armazéns, comércio, etc.). Tem uma baixa exposição a imóveis para habitação. No final de julho contava com mais de 520 milhões de euros em carteira.
É outro fundo de investimento aberto que ocupa a 4 posição deste ranking. Conta com milhares de participantes e, ao longo dos seus 30 anos de existência, tem registado um excelente desempenho. A política de investimento do Fundo VIP é diversificada e destina-se sobretudo a escritórios, armazéns, comércio, indústria, estabelecimentos de ensino, cultura, turismo, saúde e lazer.
O Valor Prime, da Montepio Valor, foi um dos fundos de investimento aberto que mais valorizou em 2020 e ocupa a 5ª posição deste ranking, segundo o relatório estatístico mensal da APFIPP, referente a julho de 2021. Este fundo imobiliário investe sobretudo em imóveis comerciais nas áreas metropolitanas de Porto e Lisboa.
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