É nesta altura que muitas famílias começam já a preparar as suas férias de verão e as casas para férias continuam a ser uma opção muito popular. Entre as grandes vantagens de arrendar casas para férias podemos destacar a privacidade, a maior liberdade horária (que, por exemplo, alguns hotéis podem condicionar), a poupança ou simplesmente ter um espaço que se assemelhe mais à sua casa e a um ambiente verdadeiramente familiar.
Com as limitações a que a pandemia Covid-19 nos habituou nos últimos anos, arrendar casas de férias com piscina privada, por exemplo, tem sido uma opção muito procurada pelas famílias portuguesas que, enquanto conseguem aproveitar o sol e as belas tardes na piscina, conseguem resguardar-se da exposição a multidões e ter ainda mais privacidade.
Por isso, se tem um imóvel que deseja rentabilizar ou valorizar, sugerimos que considere arrendá-lo durante o período de férias.
Casas para férias em regime de alojamento local
As casas para férias, para que possam ser arrendadas, devem estar devidamente registadas no respetivo município como alojamento local (AL). Aqui, podemos falar de diferentes tipos de imóveis: desde casas de férias com piscina privada até um simples quarto para arrendar. No fundo, os imóveis em regime de alojamento local são imóveis que prestam serviços de alojamento temporário (implica sempre que exista uma transação comercial) mas que não reúnem todas as características para serem considerados turísticos. Para que seja publicitado um estabelecimento de alojamento local, o seu imóvel deverá oferecer, para além de dormida, serviços complementares de alojamento (por exemplo, serviços de limpeza) por períodos inferiores a 30 dias.
Como arrendar casas para férias em 10 passos
1. Registe o seu imóvel e trate de toda a burocracia
É importante ter todas as questões administrativas tratadas se quiser rentabilizar o seu imóvel e colocá-lo no mercado de alojamento local durante o período de férias.
Para isso, terá de proceder ao registo do seu imóvel como alojamento local e terá de inseri-lo numa determinada categoria (que pode ser moradia, estabelecimento de hospedagem, apartamento, ou quarto). Ressalvamos a importância de escolher a categoria correta correspondente, uma vez que ela condiciona, por exemplo, o número de hóspedes que pode receber.
Mas o processo não termina aqui. Após fazer o registo do imóvel e de definir a sua categoria, terá também de solicitar uma licença de arrendamento às autoridades locais (câmaras ou secretariados municipais) e de preencher toda a documentação solicitada. Se a sua candidatura for aceite, as Finanças tratarão de enviar-lhe um número de registo.
O registo de estabelecimentos de alojamento local é feito através da comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, que dá a cada pedido o número de registo do estabelecimento de alojamento local (caso não haja oposição).
Após a comunicação prévia (e se não houver oposição), é então emitido um documento com o número de registo do estabelecimento, que já é um título válido de abertura ao público.Para que as casas para férias estejam devidamente identificadas, deve ser ainda colocada uma placa de identificação na entrada do imóvel.
2. Cumpra todos os requisitos legais
Até 30 dias após a apresentação da comunicação prévia, a câmara municipal competente irá fazer uma vistoria para verificar se a futura casa para férias cumpre todos os requisitos estabelecidos na lei.
Assim, é expectável que as casas para férias sejam alvo de inspeções recorrentes por parte das autoridades locais. Estas inspeções pretendem analisar, entre outras coisas, as condições de conservação do edifício onde o imóvel se encontra, a ligação à rede de água, à rede pública de esgotos, se o imóvel reúne condições básicas de higiene e limpeza e se cumpre as normas gerais de segurança contra risco de incêndios.
Estes são alguns requisitos que o seu imóvel terá de satisfazer:
· Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure a ventilação e arejamento adequados;
· Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (persianas, estores, etc.);
· Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
· Ter um extintor e manta de incêndio;
· Kit de primeiros socorros;
· Informações com números de emergência (onde deve constar o número de emergência nacional).
3. Abra atividade nas Finanças
Sendo o arrendamento de casas para férias um rendimento extra, terá de abrir atividade nas Finanças para declarar os seus rendimentos. Estes podem ser tributados em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou categoria F (rendimentos prediais). Informe-se, junto do seu contabilista, sobre o CAE adequado, sobre o limite de rendimentos anuais e sobre o regime de tributação no qual deve estar inserido.
4. Prepare o livro de reclamações e de informações
Será ainda obrigatório ter um livro de reclamações no seu imóvel e disponibilizá-lo sempre que os seus hóspedes o pedirem.
Para além disso, terá ainda de ter um livro de informações – disponibilizado em, pelo menos, português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras – onde constem todas as regras de funcionamento da casa para férias e de utilização do espaço (regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, etc.). Neste livro de informações deve ainda constar o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
5. Contrate um seguro de responsabilidade civil
Se quiser rentabilizar o seu imóvel e arrendá-lo durante o período de férias, deve saber que será responsabilizado solidariamente por quaisquer danos que os seus hóspedes possam provocar no edifício onde se encontra.
Para além disto, também é obrigatório contratar um seguro de responsabilidade civil que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, no decorrer da prestação de serviços de alojamento.
6. Inscreva-se no SEF
Muita gente desconhece que se pretende fazer do seu imóvel um estabelecimento de alojamento local durante o período de férias, é necessário fazer o registo no SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) como utilizadores do Sistema de informação e Boletins de Alojamento (SIBA).
Assim, deverá comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa no prazo de três dias úteis. Pode optar, contudo, por colocar logo na primeira comunicação a data prevista de check-out. Caso não haja nenhuma alteração, não será necessário proceder ao envio de novo Boletim de Alojamento. Pode saber mais sobre este tema aqui.
7. Conheça todas as suas obrigações fiscais
Aconselhe-se junto do seu contabilista, de forma a saber exatamente quais são as suas obrigações fiscais na sequência do arrendamento de casas para férias.
Vai ter de escolher se pretende ser tributado em sede de IRS ou IRC e optar entre regime simplificado de contabilidade e o regime de contabilidade organizada. Se os rendimentos anuais forem superiores a 200 mil euros, deverá ter uma contabilidade organizada e contratar um Contabilista Certificado.
8. Torne o seu imóvel tão apelativo quanto possível
Qualquer família vai querer passar as suas férias num espaço agradável e convidativo. Por isso, é imperativo que torne o seu imóvel tão atraente quanto possível. No artigo As principais renovações de interiores que vão valorizar o seu imóvel damos-lhe várias ideias decorativas simples e económicas, que vão tornar o seu imóvel num cantinho muito especial. Lembre-se de que as casas de férias com piscina privada não são o único critério de escolha.
9. Defina o seu público-alvo
É importante perceber exatamente quem é o seu público-alvo, de forma a conseguir comunicar com ele da forma mais eficaz possível. Se tem um apartamento citadino pequeno no centro de toda a ação, é provável que o seu target seja um público mais jovem. Adeque o seu tom de voz, canais de comunicação e de divulgação do imóvel ao seu público-alvo para que ele se identifique com o produto que está a oferecer.
10. Boas fotografias fazem toda a diferença
Não se esqueça de que, hoje em dia, o digital reina. Se quer divulgar o seu imóvel como uma opção para arrendar durante o período de férias, é importante comunicar nos principais canais digitais para o efeito. Por isso, aposte todas as suas fichas em boas fotografias. Aspetos como o correto estudo dos ângulos e das perspetivas, a correta utilização da luz natural ou o equipamento utilizado farão toda a diferença.
Como rentabilizar um imóvel? Casas para férias não são a única alternativa...
Por fim, ressalvamos que é possível rentabilizar um imóvel de outras formas. As casas para férias não são a única opção. Se quer fugir à rentabilização sazonal do seu imóvel, poderá ser boa ideia falar com um agente imobiliário perto de si, de forma a perceber quais são as alternativas mais vantajosas.
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