Vantagens e desvantagens de transferir o crédito à habitação para outro banco

A transferência de crédito à habitação entre instituições financeiras tem-se tornado uma prática cada vez mais comum entre os mutuários em Portugal, especialmente num contexto de aumento das taxas de juro.

De acordo com o relatório do Banco de Portugal  (BdP) de 2023, muitos mutuários procuraram condições mais vantajosas, como a redução do spread e uma maior previsibilidade nos encargos mensais. Este movimento foi particularmente evidente entre os contratos mais recentes, onde cerca de 75% das transferências corresponderam a empréstimos contratados entre 2018 e 2022. Durante este período, o aumento das taxas de juro impactou significativamente as prestações, levando os mutuários a procurarem soluções que lhes permitissem mitigar esses custos.

Além disso, o relatório do BdP destaca que a maioria das transferências de crédito à habitação envolveu contratos com taxa mista, o que demonstra uma preferência crescente por maior estabilidade nas condições financeiras a médio prazo. Esta tendência torna-se ainda mais relevante considerando que, de acordo com o mesmo relatório, a taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação subiu de 0,8% em dezembro de 2021 para 4,1% em dezembro de 2023. Neste contexto, o Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito (BLS) revela que a concorrência entre as instituições financeiras tem contribuído para uma redução média do spread, proporcionando oportunidades mais vantajosas para quem procura melhores condições.

Neste artigo, serão analisadas as vantagens e desvantagens de transferir o crédito à habitação para outro banco, tendo em consideração o panorama atual do mercado em 2024 e os comportamentos dos mutuários, com o objetivo de ajudar a tomar decisões informadas.

Transferir o crédito à habitação para outra instituição financeira pode trazer diversas vantagens para os mutuários.

Aqui estão alguns dos principais benefícios a considerar:

Uma das principais motivações para a transferência é a possibilidade de obter um spread mais baixo. Com a concorrência entre os bancos a aumentar, especialmente após a suspensão da comissão de reembolso antecipado, os mutuários têm a oportunidade de renegociar as suas condições e beneficiar de taxas de juro mais competitivas.

• Qual é a razão do spread ser tão importante?

O spread é a margem de lucro que o banco aplica ao empréstimo e é adicionado à taxa Euribor para calcular a taxa de juro final. Um spread mais baixo significa menos juros pagos ao longo do tempo, o que torna o crédito à habitação mais barato.

Muitos mutuários optam por transferir para contratos que oferecem maior estabilidade, como as taxas fixas ou mistas. Isto proporciona uma maior previsibilidade nos encargos mensais, permitindo um melhor planeamento financeiro a longo prazo.

• Qual é a razão das taxas serem tão importantes?

As taxas de juro são fundamentais no custo total do crédito à habitação, pois influenciam diretamente o valor pago em juros ao longo do empréstimo. Uma taxa mais baixa resulta em prestações mensais mais acessíveis e numa carga financeira reduzida. Em contrapartida, taxas elevadas podem tornar a dívida mais difícil de gerir e limitar o acesso ao crédito, uma vez que os bancos tendem a ser mais rigorosos nas condições de concessão. Assim, é essencial que os mutuários estejam atentos às flutuações das taxas e considerem transferir os seus créditos quando as condições de mercado são mais favoráveis.

A transferência de crédito pode também ser uma oportunidade para consolidar outras dívidas. Se um mutuário tem múltiplos empréstimos, pode ser vantajoso reunir todas as suas obrigações financeiras num único crédito à habitação, simplificando a gestão e potencialmente reduzindo o custo total.

Com a crescente competitividade no mercado, os bancos costumam apresentar promoções atrativas para atrair novos clientes, como a isenção de comissões ou taxas promocionais durante um período inicial. Estas ofertas podem resultar em poupanças consideráveis para os mutuários, permitindo-lhes reduzir os custos associados ao crédito à habitação, especialmente nos primeiros anos do empréstimo.

Ao transferir o crédito, os mutuários podem negociar melhores condições contratuais — como prazos de pagamento mais flexíveis ou opções de amortização mais vantajosas, adequando o crédito à sua situação financeira atual.

• Qual é a razão da amortização ser tão importante?

A amortização é crucial no crédito à habitação, pois refere-se ao reembolso do capital emprestado ao longo do tempo e a forma como é estruturada impacta as prestações mensais e o total de juros pagos. Amortizar o empréstimo reduz o capital em dívida, o que diminui os juros acumulados ao longo do tempo. Além disso, uma amortização clara permite que os mutuários planeiem melhor as suas finanças, tornando as prestações mensais mais fáceis de gerir. Por fim, a amortização regular melhora o perfil financeiro do mutuário, aumentando a sua capacidade de contrair novos empréstimos no futuro.

Embora a transferência de crédito à habitação possa apresentar várias vantagens, também é importante considerar algumas desvantagens que podem influenciar a decisão dos mutuários. Aqui estão os principais pontos a ter em conta:

A transferência de crédito à habitação pode envolver custos significativos, como comissões de avaliação do imóvel, despesas de notário, e possíveis taxas de registo. Mesmo que a comissão de reembolso antecipado esteja suspensa, estes custos podem afetar a viabilidade financeira da transferência.

Uma desvantagem da transferência de crédito à habitação é que, em alguns casos, pode ocorrer um aumento da maturidade residual do empréstimo. Embora isso resulte em prestações mensais mais baixas, também implica um pagamento total de juros mais elevado ao longo do tempo.

• Qual é a razão da maturidade residual ser tão importante?

A maturidade residual refere-se ao tempo que resta até ao final do contrato de crédito à habitação e é um fator importante porque afeta o montante das prestações mensais e o total de juros pagos. Em geral, uma maturidade mais longa resulta em prestações mensais mais baixas, mas pode aumentar o custo total em juros ao longo do tempo. Por outro lado, uma maturidade mais curta implica prestações mais elevadas, mas permite quitar a dívida mais rapidamente. Assim, ao considerar a transferência de um crédito, é essencial avaliar a maturidade residual em relação aos objetivos financeiros a curto e longo prazo.

Alguns contratos de crédito à habitação podem incluir benefícios específicos, como a possibilidade de amortização antecipada sem penalizações, ou condições promocionais que podem ser perdidas ao transferir o crédito. É fundamental avaliar as condições do contrato original antes de tomar a decisão de transferir.

O processo de transferência pode ser demorado e burocrático, exigindo a apresentação de documentação adicional e a espera pela aprovação do novo crédito. Esta demora pode ser frustrante e impactar a gestão financeira do mutuário, especialmente se houver a necessidade de agir rapidamente.

Embora muitos mutuários procurem optar por taxas fixas ou mistas ao transferir o crédito, é importante ter em mente que existe sempre o risco de flutuação nas taxas de juro. Se as condições do mercado mudarem, os mutuários podem não conseguir as poupanças desejadas, especialmente se as taxas voltarem a aumentar. Isso pode tornar a transferência menos vantajosa a longo prazo, comprometendo os benefícios inicialmente esperados.

Com a aproximação do final de 2024, é importante que os mutuários estejam cientes do impacto que a expiração da medida excecional, prevista para 31 de dezembro de 2024, terá nas suas opções de crédito à habitação.

Com o fim dessa suspensão, a atratividade das transferências de crédito poderá ser afetada, uma vez que os mutuários poderão enfrentar custos adicionais ao optarem por reembolsar os seus empréstimos antes do prazo. Além disso, o término do regime especial de resgate dos planos de poupança e reforma também poderá complicar a capacidade dos mutuários de conseguir financiamento mais vantajoso.

Diante deste cenário, a transferência do crédito à habitação pode ser considerada oportunidade valiosa antes de 2025, pois as condições atuais são mais competitivas.

Assim, é essencial que cada mutuário avalie cuidadosamente todas as opções disponíveis e atue de forma proativa para conseguir entender de que forma pode otimizar a sua situação financeira.

Para quem está a ponderar a transferência do crédito ou a aquisição de uma nova casa, este pode ser um momento oportuno para investigar as opções disponíveis.

O apoio de um agente imobiliário pode ser valioso, pois estes profissionais podem ajudar na identificação de propriedades que se ajustem às necessidades dos interessados e na análise das diversas alternativas de financiamento disponíveis no mercado, assim como a experiência do mercado pode facilitar o processo de escolha e negociação.

É essencial ter em mente que o setor está em constante evolução e que cada decisão pode ter um impacto significativo nas finanças pessoais.

Assim, é recomendável que os interessados procurem informações, comparem ofertas e considerem aconselhamento profissional para garantir que as suas decisões sejam bem fundamentadas e alinhadas com os seus objetivos financeiros.