Comprar casa com inquilino é, para muitos compradores, uma decisão deliberada com o intuito de investir e ter alguma rentabilidade extra no fim do mês.
Para outros, comprar casa arrendada pode ser um entrave se, por exemplo, o objetivo for residir na habitação ou se os planos passarem por rentabilizá-la de outra forma diferente. Há quem considere arrendar os quartos a estudantes ou ainda arrendar a casa para férias em determinadas alturas do ano.
A verdade é que o mercado imobiliário português nunca foi tão atrativo para investidores estrangeiros e, mesmo os compradores locais (especialmente aqueles que têm uma segunda habitação) olham para o investimento imobiliário com bons olhos e como uma forma de conseguirem algum rendimento extra ao fim do mês.
Mas, quando se trata de comprar casa com inquilino, há alguns aspetos aos quais é preciso ter atenção. Por isso, neste artigo, vamos abordar as dúvidas mais comuns que surgem ao longo deste processo e deixar-lhe algumas pistas de cuidados que deve ter.
Comprar casa com inquilino: conheça as alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano
Antes de avançarmos no tema, é importante que saiba que, em 2019, a última alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) deu aos inquilinos uma proteção reforçada (sobretudo aos mais vulneráveis), de forma a proporcionar-lhes uma maior estabilidade no arrendamento, e corrigiu também algumas situações de desequilíbrio que existiam entre os arrendatários e os senhorios.
Com as últimas alterações ao NRAU, a proteção reforçada do inquilino passa por:
- Proteção especial para inquilinos mais vulneráveis – entenda-se pessoas com mais de 65 anos de idade e/ou portadoras de deficiência (com grau de incapacidade superior a 60%) e com contratos de arrendamento anteriores a 1990.
- Direito a um reembolso decorrente de custos com obras de renovação urgentes – os inquilinos, na ausência de uma intervenção por parte do senhorio, podem fazer obras de renovação (de caráter urgente) ao imóvel e obter um reembolso.
- Novos prazos mínimos de arrendamento – o prazo mínimo para um contrato de arrendamento passou a ser de um ano com renovação a cada três anos (exceto se ambas as partes chegarem a um acordo noutros termos). Isto significa que, se comprar casa com inquilino e se o contrato de arrendamento for recente, pode ser difícil que consiga habitar o imóvel a curto prazo.
- Acesso a um programa de arrendamento acessível – a criação deste programa permite acesso a casas para arrendar a preços mais acessíveis (sensivelmente a menos 20% dos preços praticados no mercado).
Mas os senhorios também beneficiam desta última alteração à lei do arrendamento urbano, nomeadamente através da criação de incentivos fiscais que promovem o arrendamento de longa duração. Por isso, se considerar comprar casa com inquilino, a tributação à qual vai estar sujeito vai ser mais simpática se der preferência ao arrendamento de longa duração.
5 Cuidados a ter se considera comprar casa com inquilino
Independentemente da sua situação ou objetivo, antes de comprar um imóvel que já esteja arrendado, tenha atenção aos seguintes aspetos:
1. Peça uma cópia do contrato de arrendamento e avalie a viabilidade do negócio
Este ponto é particularmente relevante se a intenção for habitar o imóvel em questão. Como o Novo Regime do Arrendamento Urbano trouxe uma proteção reforçada aos inquilinos, é importante que, antes de concretizar o negócio, peça uma cópia do contrato de arrendamento e o analise com cuidado. Se o contrato for recente, poderá ter de aguardar até três anos antes de poder denunciá-lo.
Ler mais: Custos inerentes à compra de um imóvel
2. Conheça todas as condições para fazer a denúncia do contrato de arrendamento
No caso dos contratos de arrendamento, é possível fazer a denúncia do contrato mediante determinadas condições (e são muitas).
Em primeiro lugar, tal pode ser feito se houver necessidade de usar o imóvel para habitação própria (ou para residência de descendentes de primeiro grau) e se, ao mesmo tempo, o senhorio for o proprietário do imóvel há mais de dois anos, e não tiver outra casa no mesmo concelho que satisfaça as necessidades de habitação.
O direito de denúncia para habitação do senhorio obriga ao pagamento do montante equivalente a um ano de renda ao inquilino.
Nos contratos de arrendamento a termo certo, o senhorio deve ainda respeitar os prazos legalmente definidos para comunicar ao arrendatário a oposição à renovação do contrato. Falamos de bastante tempo de antecedência, designadamente:
- Para um contrato inferior a seis meses: um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação;
- Para um contrato superior a seis meses e inferior a um ano: 60 dias;
- Para um contrato superior a um ano e inferior a seis anos: 120 dias;
- Para um contrato igual ou superior a seis anos: 240 dias.
Na comunicação deve sempre constar a data pretendida para a desocupação.
3. Verifique se o imóvel não tem nenhum contrato de arrendamento vitalício
Se quiser comprar casa com inquilino, será importante verificar o prazo do contrato de arrendamento. O prazo de duração máxima do contrato de arrendamento urbano é de 30 anos. No entanto, é importante verificar se sobre o imóvel existe algum Direito Real de Habitação Duradoura (DHD).
Este direito real pode reconduzir-se, na prática, a um arrendamento vitalício.
O Direito Real de Habitação Duradoura, permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.
Isto significa que, se o titular deste direito cumprir todas as suas obrigações, o proprietário do imóvel não vai poder denunciar este tipo de contrato.
As únicas situações em que é possível extinguir este Direito Real de Habitação Duradoura são: se o titular do direito assim o desejar, em caso de falecimento do próprio (ou falecimento do último titular), ou quando existir um incumprimento recorrente (por exemplo, uma reincidência de atrasos ou não pagamento dos montantes devidos).
Enquanto proprietário, saiba que tipo de contratos pode trazer-lhe dificuldades acrescidas e uma menor flexibilidade no que toca à gestão e uso do imóvel.
4. Garanta que não existem pessoas a residir no imóvel sem um contrato de arrendamento
É obrigatório que os contratos de arrendamento sejam sempre reduzidos a escrito e que o rendimento de um senhorio seja sempre registado junto da Autoridade Tributária. Contudo, na prática, algumas vezes o que acontece é que estes acordos são realizados informalmente entre um proprietário e um inquilino (situação que deixa ambas as partes menos protegidas).
Se comprar casa com inquilino e se verificar que não existe nenhum contrato de arrendamento escrito, o mesmo terá de provar que reside no imóvel em questão e que paga renda há pelo menos seis meses. Nessas situações, o contrato passa a estar inserido no arrendamento de duração indeterminada.
Ler mais: Quer arrendar casa? Saiba como definir a renda adequada para o seu imóvel
5. Procure saber se os inquilinos que vivem no imóvel têm mais de 65 anos
Por fim, é boa ideia averiguar a priori qual é a faixa etária dos inquilinos. Isto porque as alterações recentes à lei do arrendamento urbano também preveem que inquilinos com 65 ou mais anos ou portadores de deficiência, cujo contrato de arrendamento seja anterior a 1990, não possam de maneira alguma ser despejados. O mesmo se aplica a pessoas que vivem no imóvel há mais de 15 anos.
Nestas situações, é possível denunciar o contrato apenas em caso de demolição ou de realização de obras de reabilitação urgentes. Ora, se a sua intenção for habitar o imóvel, um contrato desta natureza pode ser um impedimento.
É possível voltar a vender uma casa arrendada?
Se após comprar casa com inquilino quiser voltar a vendê-la, saiba que é possível fazê-lo. Para isso, deve sempre oficializar a sua intenção através de uma comunicação por escrito.
Porém, saiba que se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, deve dar aos inquilinos o direito de preferência à compra. Para tal, basta que na sua comunicação por escrito inclua as cláusulas do contrato e toda a informação necessária relativa ao processo de venda. A partir desse momento, os inquilinos têm 30 dias para responder e, se tal não acontecer, poderá então avançar com a venda do imóvel a terceiro.
E, seja para comprar casa com inquilino ou para vender um imóvel, recomendamos que não abdique do apoio imprescindível e do conhecimento especializado de um consultor imobiliário.
