Se recebeu recentemente uma herança de família e se tenciona vender imóvel herdado, neste artigo, vamos ajudá-lo a entender melhor como funciona todo este processo.
Os imóveis herdados podem obrigar a formalidades adicionais para as quais muitas pessoas não estão preparadas. Por isso, é natural que a venda de imóveis herdados surja como uma opção frequente.
Para além disso, estes processos podem tornar-se mais complexos se houver vários herdeiros envolvidos e se os mesmos não chegarem a um entendimento sobre o rumo a seguir.
É por isso que, em grande parte dos casos, é frequente optar-se por vender imóvel herdado e dividir o produto da venda pelos vários herdeiros.
Vender imóvel herdado em 3 passos simples
1) O cálculo das mais-valias do imóvel
O primeiro passo para conseguir vender imóvel herdado é proceder ao apuramento das mais-valias do imóvel. As mais-valias são, nada mais nada menos, do que o lucro que um herdeiro aufere com a venda da propriedade. Num processo de venda em que se sabe qual foi o custo de aquisição do imóvel, é fácil fazer o cálculo das mais-valias: é a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição. Nesta equação entram também variáveis tais como: o coeficiente de desvalorização da moeda, os encargos com o processo e os encargos relacionados com a valorização do imóvel nos últimos doze anos.
No caso dos imóveis herdados, o cálculo é exatamente o mesmo, mas muitas vezes não é possível saber qual foi o custo de aquisição da propriedade (principalmente se falarmos de propriedades muito antigas), sendo necessário recorrer a um critério legal.
O valor de aquisição destes imóveis é o correspondente ao considerado para efeitos de imposto de selo (Art. 45º do CIRS) e diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta da caderneta predial até aos dois anos anteriores à aquisição.
Mas atenção porque pode dar-se o caso de haver perdas. Se assim for, falamos de menos-valias.
Ler mais: Quanto vale a minha casa? A importância de estimar o seu valor
2) O imposto sobre venda de imóvel herdado
O segundo passo ao qual deve prestar atenção é que vender imóvel herdado implica ter de declarar isso no seu IRS.
Em caso de serem apuradas mais-valias, o montante que vai lucrar com a venda vai estar sujeito a tributação por parte das Finanças.
Normalmente, as mais-valias são sempre tributadas em 50% do seu valor. Este valor é adicionado aos restantes rendimentos para apurar a taxa de IRS a pagar.
Contudo, se o imóvel herdado foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (relevando para o efeito a data de abertura da sucessão), ou no caso dos terrenos para construção antes de 9 de junho de 1965, as mais-valias não estão sujeitas a tributação.
Também existem outras exceções, pelo que é sempre conveniente consultar um notário, advogado ou solicitador e expôr a sua situação. Pagar o imposto sobre venda de imóvel herdado é algo que todos dispensamos, pelo que se o puder evitar, tanto melhor!
3) Encontrar um comprador e fazer a escritura
Tratadas todas as questões acima, chega então o momento da verdade: vender imóvel herdado. A melhor opção é sempre confiar o projeto de venda a um consultor imobiliário que, para além de ter conhecimento local especializado, tem ainda uma vasta rede de contactos. Isto significa que as probabilidades de conseguir encontrar um bom match para fechar o negócio rapidamente são altas.
Como qualquer outra escritura, também a escritura para a venda de um imóvel herdado pode ser feita no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial, num dos balcões do serviço Casa Pronta ou através de um documento particular autenticado perante um advogado.
Os custos relativos à aquisição do imóvel são suportados pelo comprador da habitação, a menos que seja acordado o contrário.
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Se o imóvel herdado for muito antigo, poderá ser necessária uma escritura de Justificação Notarial para justificar o direito de propriedade sob o mesmo. Este documento é celebrado nos casos em que, no passado, houve negócios ou transações “apalavradas”, ou nos casos em que foram feitas doações ou partilhas do imóvel que não foram formalizadas.
Se estiver nesta situação, lembre-se de que só é possível vender imóvel herdado se ele estiver registado no seu nome.
É possível vender imóvel herdado sem o consenso dos vários herdeiros?
Quando há vários herdeiros envolvidos nem sempre é fácil chegar a um consenso. Podem existir inúmeras razões que sejam um entrave à venda do imóvel: seja porque não há concordância no que diz respeito ao preço de venda estabelecido, ou porque há uma ligação emocional ao bem.
Independentemente do caso, a pergunta que se coloca em muitas situações é se é possível vender imóvel herdado sem que haja consenso entre os vários herdeiros.
Nestes casos, é possível ser decretada a venda judicial do imóvel e os herdeiros que se opõem à compra do imóvel têm a possibilidade de comprar os quinhões (ou seja, as partes) dos demais herdeiros e ficar com a totalidade da propriedade.
Para isso, é imprescindível que seja feita uma estimativa de valor do imóvel e posteriormente uma avaliação formal ao mesmo por um perito qualificado.
Sabia que pode herdar as dívidas de um imóvel herdado?
Normalmente associamos uma herança a uma coisa boa, que valoriza o nosso património pessoal e que de alguma forma conseguimos rentabilizar. Mas é importante saber que, em muitas situações, para além dos bens (dos quais pode fazer parte um imóvel), um herdeiro pode também herdar as dívidas.
É por isso que, por exemplo, se houver um crédito habitação associado ao imóvel sem nenhum seguro de vida associado, e o herdeiro aceitar a herança, ficará encarregue pelo pagamento do mesmo.
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Como é que pode herdar um imóvel?
Um imóvel pode ser transmitido a qualquer herdeiro – legal ou a um legatário – que esteja mencionado no testamento da pessoa falecida.
Existem alguns herdeiros, chamados legitimários, a quem cabe, por força da lei, um quinhão de bens de que não se pode dispor livremente em testamento: o cônjuge, os descendentes (filhos ou netos), os ascendentes (pais ou avós) e outros parentes colaterais até ao quarto grau, pela ordem prevista na lei.
Em todo caso, se está a braços com a venda de um imóvel (seja ele herdado ou não), não hesite em entrar em contacto com um agente imobiliário iad para uma venda rápida e descomplicada.
