Está a pensar comprar casa e considera a oferta de imóveis da banca? Então este artigo é para si. Uma vez que o processo de compra de imóveis do banco é ligeiramente diferente do processo tradicional feito numa agência imobiliária, é importante que esteja bem informado.
Existem, naturalmente, várias vantagens associadas à compra de imóveis da banca, mas também vários aspetos aos quais é necessário ter atenção. Para além disso, é preciso ir a sítios específicos, uma vez que estes imóveis não são divulgados nos canais digitais tradicionais (portais imobiliários e sites das agências).
Neste artigo, saiba mais sobre a compra de imóveis da banca e descubra se é vantajoso.
O que são imóveis da banca?
Os imóveis da banca são, como o próprio nome indica, imóveis que pertencem a uma instituição bancária. Quando se recorre a um crédito (seja ele à habitação ou outro), é normal que se tenha de dar alguma garantia ao banco em caso de incumprimento. Esta garantia é, muitas vezes, um bem imobiliário.
É por isso que, quando por qualquer motivo, um cliente não consegue suportar o pagamento do empréstimo, o banco pode penhorar o imóvel que foi dado como garantia, de forma a compensar a perda que teve com o financiamento.
Um banco tem liberdade para fazer a gestão do seu património imobiliário. Por isso, sempre que se torna proprietário de um imóvel dado em garantia, pode ou não decidir colocá-lo à venda.
Onde encontrar imóveis da banca à venda?
Em Portugal, é muito normal um comprador recorrer aos portais imobiliários ou aos websites das próprias agências para ver a oferta de imóveis disponíveis para venda. Porém, os imóveis da banca não costumam lá estar. A venda de casas penhoradas pelos bancos é normalmente divulgada nos:
- Sites imobiliários das instituições financeiras;
- Sites de agências imobiliárias que são parceiras das instituições financeiras;
- Balcões das instituições financeiras;
- Sites especializados em anúncios de imóveis da banca.
É mais barato comprar imóveis da banca?
Há quem pense que as casas do banco são sempre postas à venda por um valor mais baixo, o que pode não ser verdade. É certo que há casos em que se pode conseguir fechar um bom negócio. Normalmente, isto acontece nos leilões ou nas vendas através de propostas por carta fechada.
Quando o banco quer acelerar o processo de venda dos imóveis que tem em carteira, é natural que os coloque no mercado a um preço mais baixo. Para além disso, os bancos tendem a dar preferência à liquidez financeira e não ao património imobiliário acumulado. Por isso, é provável que os preços sejam mais baixos, de forma a permitir uma rotação ativa de imóveis em carteira e mais dinheiro a entrar.
Porém, se não houver essa necessidade, o mais provável é que os imóveis sejam postos à venda ao preço de mercado.
Quais são as vantagens de comprar casas do banco?
Melhores condições de financiamento
Pode conseguir condições financeiras mais vantajosas do que o crédito à habitação tradicional. Dependendo da instituição bancária, pode mesmo conseguir um financiamento de 100%, ou seja, sem necessidade de dar uma entrada.
No seguimento da última crise financeira – durante a qual muitas famílias tiveram de entregar as suas casas ao banco – o Banco de Portugal definiu regras. Desde então, no caso do crédito à habitação, o montante máximo a ser financiado é 90% do valor do imóvel, e no caso de imóveis com outros propósitos é 80%. Mas para a compra “de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária”, o financiamento pode ser de 100%.
Isenção de comissões
Para além de maior facilidade com o crédito à habitação, também pode ser que consiga usufruir da isenção de comissões bancárias. Um exemplo é a comissão de avaliação. Como o imóvel já foi avaliado pelo banco na altura da aquisição, pode não ser necessário ter de suportar este custo. Tudo vai depender da instituição bancária, por isso, estude as várias alternativas no mercado.
Ler mais: Custos inerentes à compra de um imóvel
E as desvantagens?
Carteira de casas do banco para venda mais reduzida
As casas do banco para venda vão estar limitadas àquilo que a instituição bancária tiver no seu portefólio. É um processo muito diferente de comprar um imóvel com o apoio de um consultor imobiliário. Quando recorre a uma agência imobiliária, mesmo que não exista nenhum imóvel em carteira que cumpra todos os seus requisitos, o consultor imobiliário mobiliza-se no sentido de procurar alternativas. É muito frequente estes profissionais fazerem partilhas de negócio e recomendações, através das sinergias que criam com a sua rede de contactos. É por isso que recorrer a uma agência imobiliária é sempre mais vantajoso, na medida em que provavelmente vai encontrar o imóvel certo mais rapidamente. O mesmo não se passa com os imóveis da banca.
A prestação pode ser mais alta
Se optar por um financiamento a 100%, lembre-se de que isso se vai refletir na prestação mensal a pagar. Uma vez que não avançou com nenhum valor inicial de entrada, vai ter um custo repartido superior. Para além disso, lembre-se de que vai ter menos margem de manobra se, no futuro, quiser renegociar as suas condições com o banco.
Estado de conservação do imóvel
Também vale a pena confirmar se o que vai ter de investir na renovação ou restauro do imóvel compensa a poupança na compra ou as melhores condições de financiamento. Em muitos casos, falamos de imóveis da banca antigos que não estão nas melhores condições de conservação.
Nunca dispense uma inspeção técnica a um imóvel usado e, se for possível, faça-se acompanhar de um arquiteto ou engenheiro, e peça-lhe um plano de renovação.
Pode haver dívidas antigas associadas ao imóvel
Da mesma forma, informe-se sobre se existem inquilinos a viver no imóvel (porque se assim for é provável que eles tenham preferência na compra) e garanta que não existem dívidas associadas ao mesmo.
Só é possível comprar imóveis penhorados pelo banco?
Não. As Finanças também podem penhorar os bens pessoais para saldar as dívidas dos contribuintes, colocando-os à venda num sistema de leilão. Estes imóveis estão disponíveis para venda no site da Autoridade Tributária, no Portal das Finanças. Para além do sistema de leilão, a compra de imóveis penhorados à Autoridade Tributária também pode ser feita através de uma proposta por carta fechada, ou através de negociação particular.
A Segurança Social também tem em carteira imóveis penhorados para venda. Neste caso, o processo de compra é ligeiramente diferente. Ao longo do ano (duas ou três vezes) a Segurança Social publica informação sobre os imóveis que tem disponíveis para leilão. Também é possível consultá-los no site Segurança Social – Património Imobiliário. A proposta de compra é sempre feita através de uma plataforma eletrónica e, tal como acontece com as Finanças, num sistema de leilão.
Por fim (apesar de ser um cenário menos frequente) também existem imóveis municipais penhorados para venda. Esta é feita normalmente num leilão, em hasta pública. Porém, são ainda poucas as autarquias que comunicam a sua carteira de imóveis para venda.
Comprar imóveis da banca: avalie bem os prós e os contras
Independentemente do tipo de imóvel que quer comprar, nunca abdique de avaliar bem as condições de compra, de se informar sobre todos os aspetos legais e de recorrer a profissionais especializados em caso de dúvida. Só assim conseguirá avançar para um bom negócio que seja, ao mesmo tempo, uma compra segura.
