Nos últimos tempos, muito se tem falado em criptomoedas como forma de investimento no setor imobiliário. Portugal, de uma forma mais particular, tem atraído a atenção de quem quer investir em criptomoedas devido à ausência de legislação e de tributação fiscal.
Por esse motivo, os pedidos de cidadãos estrangeiros que pretendem comprar casa com criptoativos têm aumentado. Na verdade, a compra de imóveis com criptomoedas é já uma realidade em Portugal, uma vez que no passado dia 5 de maio foi tornada pública a transação de um imóvel inteiramente feita em criptomoedas. Este acontecimento marca uma mudança de paradigma no setor imobiliário português.
Contudo, as dúvidas à volta deste tema ainda são muitas. Neste artigo, vamos ajudá-lo a entender melhor o que são e como funcionam as criptomoedas, e abordar a regulamentação que vigora atualmente em Portugal para todos aqueles que queiram investir em criptomoedas através do ramo imobiliário.
O que são afinal criptomoedas?
As criptomoedas não são um conceito novo, apesar de só nos últimos anos terem vindo a ganhar mais expressão no nosso país. De forma simples, as criptomoedas são moedas digitais descentralizadas que têm na sua base a tecnologia blockchain.
Ao contrário de moedas físicas como o Euro, o Dólar ou a Libra, as criptomoedas são encriptadas e não existe nenhuma autoridade central responsável pela sua gestão e por definir o seu valor de mercado. Estas tarefas acabam por ser feitas de uma forma natural pelos seus utilizadores, através da internet.
As criptomoedas podem ser usadas para adquirir qualquer tipo de bens ou serviços mas, hoje em dia, são vistas mais como um ativo do que como um meio de transação efetivo. Quem quer investir em criptomoedas, fá-lo como se estivesse a investir, por exemplo, em ações da bolsa.
Este tipo de investimento apesar de entusiasmar muitas pessoas, é também assumidamente mais arriscado, uma vez que é necessário entender a fundo o funcionamento dos diferentes sistemas de criptomoedas antes de se fazer qualquer tipo de investimento.
A título de curiosidade, saiba que atualmente existem mais de 5000 moedas virtuais diferentes em circulação. As mais conhecidas são o Bitcoin (a primeira criptomoeda que surgiu) e o Ethereum.
E como funciona a tecnologia blockchain?
A tecnologia blockchain funciona, no fundo, como aqueles livros de registos antigos onde os nossos pais e avós anotavam todas as despesas e receitas do mês. Agora imagine isto a uma escala global.
No fundo, estamos a falar de uma rede de registos e de dados distribuídos e partilhados, cujo objetivo é a criação de um índice global para todas as transações ocorridas. Esta rede é constantemente enriquecida por novas transações, que são registadas em blocos encriptados, e que se ligam aos demais criando esta chain (terminologia inglesa para corrente) de transações em criptomoedas.
O blockchain já é considerado por muitos uma das inovações tecnológicas mais importantes desde a criação da internet e representa, nos dias de hoje, uma disrupção na economia à escala global.
Mas atenção porque não existe apenas um único sistema de blockchain, mas sim vários. Este termo é usado sempre que nos referimos a tecnologias de registos distribuídos (em ciência da computação dá-se o nome de DLT – Distributed Ledger Technology), cujas alterações são feitas por transações em criptomoedas. A primeira rede de blockchain que surgiu foi a do Bitcoin, tendo-se seguido a Litecoin e a Dogecoin.
Se não existe legislação em Portugal, como é possível comprar casa com criptomoedas?
Agora que já entende o conceito tecnológico que está na base das transações em criptomoedas, vale a pena questionar como é que em Portugal já é possível comprar casa como forma de investir em criptomoedas dada a ausência de legislação na matéria.
A verdade é que não existe legislação que regule o mercado das criptomoedas, mas também não existe nenhuma norma legal que proíba alguém de comprar casa através de moedas virtuais.
Os desafios à compra de imóveis com criptomoedas
O principal desafio à realização deste tipo de negócios no ramo imobiliário tem a ver com as obrigações que resultam da Lei de Combate ao Branqueamento de Capitais e, consequentemente, com os deveres que recaem sobre todas as entidades que se dedicam ao exercício de atividades imobiliárias.
Para dar resposta a este problema, o Bastonário da Ordem dos Notários comunicou recentemente que estava a ser ultimado um Regulamento para todos os Cartórios Notariais, com instruções detalhadas sobre o procedimento a seguir no caso de alguém que queira comprar um imóvel como forma de investir em criptomoedas.
O objetivo deste regulamento é evitar que aconteçam situações ilegais em que os imóveis são subavaliados nas escrituras, sendo o remanescente do valor pago à parte (em criptomoedas) sem quaisquer declarações ou registos legais.
Como é então feita a compra e venda de imóveis em criptomoedas?
De acordo com este novo regulamento que está a ser ultimado, a Ordem dos Notários prevê dois enquadramentos diferentes para a compra e venda de imóveis em criptomoedas:
Conversão da criptomoeda em moeda fiduciária (em euros, por exemplo)
Esta é a situação mais simples em que as criptomoedas são convertidas para euros antes da assinatura da escritura. Neste caso, o processo segue os trâmites normais de qualquer negócio imobiliário, tendo as entidades competentes de cumprir os deveres habituais relacionados com o Branqueamento de Capitais, nomeadamente para averiguar a origem dos fundos.
Compra de imóvel com criptomoedas (sem conversão em moeda fiduciária)
Mas também é possível comprar um imóvel com criptomoedas como se de um contrato típico de permuta se tratasse. Neste caso, as criptomoedas são entregues em troca de um imóvel.
Como em qualquer negócio imobiliário tradicional, é possível permutar um imóvel por outro, ou por qualquer outro tipo de ativo móvel (um automóvel, um barco, uma peça de arte, etc.). Neste caso, a troca será feita por criptomoedas.
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Criptonegócios e o dever de comunicação prévia
Para efeitos de Combate ao Branqueamento de Capitais, estes negócios serão tratados como negócios de risco, pelo que será necessário recolher informação adicional e fazer a comunicação às entidades competentes.
É por isso que todos os notários terão, assim, o dever de comunicação prévia (no mínimo até cinco dias antes da escritura) destes criptonegócios. Esta é a informação que deve ser comunicada:
· A identificação das partes outorgantes;
· O preço do negócio;
· O tipo de criptomoeda usada com meio de pagamento;
· Os comprovativos de aquisição das criptomoedas (nomeadamente os registos desde a aquisição das moedas virtuais até à data do negócio);
· Informações sobre as wallets (carteiras de armazenamento);
· Indicar a data da escritura;
Estes dados serão fornecidos às autoridades, designadamente ao DCIAP e à Unidade de Informação Financeira, para análise de eventuais situações relacionadas com o branqueamento de capitais.
Para negócios em criptomoedas que ultrapassem os duzentos mil euros
Mas atenção, porque sempre que os negócios ultrapassarem os duzentos mil euros, será necessário fazer uma segunda comunicação. Esta obrigação determina ainda que, após a formalização da escritura, a transação seja novamente comunicada às autoridades.
Considerando a grande oscilação da cotação das criptomoedas, os notários devem ainda comparar o valor das várias moedas virtuais entre a data do contrato-promessa e a data da escritura, de forma a despistar eventuais casos de branqueamento de capitais.
Apesar de ainda estarmos a dar os primeiros passos nesta matéria, é natural que os negócios imobiliários em criptomoedas passem a fazer parte da nossa realidade num futuro próximo. Por isso, se tiver dúvidas sobre o tema, fale com um consultor imobiliário e usufrua do seu conhecimento e vasta rede de contactos.
