Com o aumento dos preços da habitação em Portugal, especialmente nas zonas mais populosas do país, surgiu a necessidade de procurar alternativas distintas para obter casa. Entre essas soluções encontra-se a conversão de lojas em habitação, um processo que tem vindo a ganhar relevância.
Contudo, a conversão de uma loja para um espaço residencial depende do cumprimento de inúmeros requisitos legais, urbanísticos e técnicos.
Neste artigo vamos entender, passo a passo, como se procede à transformação de um imóvel comercial num imóvel habitacional, seja apartamento ou casa.
O que é a afetação de um imóvel?
A afetação de um imóvel corresponde à finalidade atribuída ao imóvel na respectiva documentação. Ou seja, trata-se da classificação atribuída pelas entidades competentes e que é, também, apresentada na documentação do imóvel.
A afetação determina assim se o imóvel tem como fim:
- Habitação;
- Comércio;
- Serviços;
- Indústria;
- Armazém;
- Garagem.
- Caderneta predial;
- Licença de utilização;
- Registo predial;
- Título constitutivo da propriedade horizontal.
Uso e afetação: conceitos distintos
É importante distinguir dois conceitos frequentemente confundidos:
- Afetação: corresponde à classificação legal e fiscal do imóvel, registada pelas entidades competentes;
- Uso ou utilização: corresponde ao modo como o imóvel é efetivamente utilizado ou ao uso urbanisticamente autorizado.
Na prática urbanística, o termo mais utilizado é “alteração de utilização” ou “mudança de uso”, que descreve o processo de conversão de uma loja em habitação.
É possível transformar uma loja numa habitação?
Sim, é possível transformar uma loja numa habitação em Portugal, desde que sejam cumpridos os requisitos legais, urbanísticos e técnicos aplicáveis.
Esta possibilidade não é recente no ordenamento jurídico português. Na prática, já existia anteriormente, sendo o processo de alteração de utilização previsto no regime urbanístico há vários anos. No entanto, foi recentemente simplificado com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), que introduziu alterações relevantes em determinados procedimentos administrativos associados à alteração de uso para habitação, nomeadamente ao nível da redução de algumas exigências procedimentais e da intervenção do condomínio em certos casos.
Ou seja, em termos gerais, a alteração de um imóvel comercial para habitação continua sujeita a controlo municipal e ao cumprimentos das normas urbanísticas, embora o processo seja hoje menos burocrático em algumas situações.
Apesar dessa simplificação, a conversão de uma loja em habitação continua a depender da verificação de compatibilidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), bem como do cumprimento das normas técnicas de habitabilidade e segurança.
Processo de transformação de loja em habitação (passo a passo)
A conversão de uma loja em habitação envolve várias fases distintas, que devem ser cumpridas de forma sequencial:
Verificação da viabilidade urbanística (PDM)
Antes de qualquer decisão ou intervenção, deve ser confirmado se o imóvel pode ser destinado a habitação.
Por isso, como referido anteriormente, é necessário consultar o PDM, uma vez que podem existir zonas exclusivamente destinadas a comércio ou serviços, onde a alteração de uso não é permitida.
Projeto técnico de arquitetura
Confirmada a viabilidade urbanística, segue-se a elaboração do projeto de arquitetura. Este projeto deve demonstrar que o espaço cumpre os requisitos legais para habitação, nomeadamente:
- condições de ventilação e iluminação natural;
- áreas mínimas exigidas;
- organização funcional do espaço;
- segurança estrutural e contra incêndios;
- acessibilidade, quando aplicável.
Controlo urbanístico na Câmara Municipal
Consoante o tipo de intervenção prevista, o processo pode seguir diferentes vias:
- comunicação prévia; ou
- licenciamento urbanístico.
Em ambos os casos, a Câmara Municipal é a entidade responsável pela validação do enquadramento legal da obra e da alteração de utilização.
Execução das obras
Após o enquadramento urbanístico, procede-se à execução das obras necessárias à adaptação do espaço.
Estas podem incluir:
- criação de instalações sanitárias;
- instalação de cozinha;
- compartimentação interior;
- redes técnicas (água, eletricidade e esgotos);
- isolamento térmico e acústico.
Se não existirem alterações estruturais ou em partes comuns, algumas intervenções podem estar sujeitas a regimes mais simplificados.
Alteração da utilização e conclusão do processo
Concluídas as obras, deve ser formalizada a alteração da utilização junto da Câmara Municipal. Este passo confirma que o imóvel reúne as condições legais para utilização habitacional. Em determinados casos, pode ser realizada vistoria municipal ou exigida a entrega de termos de responsabilidade dos técnicos responsáveis. Por fim, deverá ser atualizada a documentação do imóvel.
Converter uma loja em habitação pode ser uma excelente oportunidade, sobretudo em zonas urbanas com elevada procura por casas. No entanto, trata-se de um processo que exige planeamento, investimento e uma análise cuidada das condições do imóvel e do enquadramento urbanístico aplicável. Por isso, antes de avançar, é recomendável recorrer ao apoio de um profissional com experiência, de forma a assegurar que todo o processo decorre de forma correta e devidamente enquadrada.
