Se vai comprar casa em breve, saiba que optar por um crédito habitação com taxa fixa ou variável é uma decisão importante que vai, muito provavelmente, influenciar o seu orçamento familiar nos próximos anos.
Em Portugal, é muito raro que as famílias portuguesas consigam comprar um imóvel a pronto pagamento, e é por isso que o crédito habitação surge como a opção mais frequente.
Sempre que se contrata um crédito habitação é preciso optar por uma taxa de juro fixa ou variável. Ambas têm prós e contras e muito depende da situação em que cada pessoa se encontra.
Ainda que o mundo financeiro possa ser complexo para os que estão menos familiarizados com ele, há um assunto que não tem passado despercebido nos últimos tempos: o aumento das taxas de juro diretoras e, consequentemente, a subida da taxa Euribor.
Neste artigo, vamos falar sobre taxas de juro fixas e variáveis, e ajudá-lo a perceber como é que os acontecimentos das últimas semanas impactam os créditos habitação e as taxas de juro vigentes.
Taxa fixa ou variável: quais são as principais diferenças?
Taxa de juro variável
Como o próprio nome indica, ter um crédito habitação com uma taxa de juro variável significa que esta vai ser dinâmica e pode sofrer flutuações.
A taxa de juro variável é afetada por duas componentes fundamentais: o spread e a taxa Euribor.
O spread é um valor que é sempre fixado pela entidade bancária e que varia de contrato para contrato. É, se quisermos, a margem de lucro do banco e tende a ser fixa ao longo de todo o período contratual. Alguns dos principais fatores que os bancos têm em consideração e que afetam o spread são: o historial financeiro do cliente, o risco associado ao seu perfil e as garantias do empréstimo (incluindo a relação entre o montante do empréstimo concedido e o valor do imóvel sobre o qual é constituída a hipoteca).
Já a taxa Euribor (abreviatura de European Interbank Offered Rate) é uma taxa de referência, fixada a nível europeu. Ela representa a média dos juros praticados por um conjunto de 52 bancos da zona euro, nos empréstimos que fazem entre si, num dado período de tempo (sim, porque também os bancos têm necessidade de financiamento e tem de existir uma taxa de juro para esses empréstimos).
O cliente pode sempre escolher o prazo da taxa Euribor, que vai ditar a frequência com que a prestação do seu crédito habitação é revista. Na prática, isto significa que se optar pela Euribor a três meses, o valor da sua prestação mensal será sempre revisto trimestralmente. Em Portugal, a maioria dos novos empréstimos é associada à Euribor a doze meses.
Assim, sempre que a Euribor sofrer flutuações, vai impactar diretamente as pessoas que contrataram um crédito habitação com taxa variável, podendo a prestação da casa subir ou descer em conformidade . E é precisamente por esse motivo que os acontecimentos dos últimos tempos têm originado alguma inquietação. Com as taxas de juro diretoras e a Euribor a subir, existe um maior receio de que as prestações mensais aumentem consideravelmente.
Taxa de juro fixa
Já os créditos habitação com uma taxa de juro fixa não sofrem alterações ao longo do tempo e a taxa de juro do empréstimo será sempre aquela que foi acordada com a instituição de crédito. Isto significa que o valor da prestação mensal vai manter-se sempre igual, independentemente da flutuação das taxas de juro de mercado.
De forma a definir qual é a taxa de juro fixa a aplicar, as instituições de crédito têm em conta a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a chamada taxa de swap.
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Taxa de juro mista (sabia que existia?)
A taxa mista é uma solução menos falada, mas que também pode constituir uma boa opção. Ela resulta da combinação de ambas as modalidades acima descritas, e determina que um crédito habitação possa usufruir de uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato (é sempre definido pelo banco mas, por norma, varia entre os 5 e os 15 anos) e, posteriormente, de uma taxa variável.
Esta pode ser uma opção interessante para as famílias que querem aliar alguma previsibilidade a condições de crédito mais vantajosas.
Porque é que a maioria das pessoas opta por créditos habitação com taxas de juro variáveis?
Regra geral, porque a prestação a pagar vai ser mais baixa. Quando se considera uma taxa fixa ou variável, é importante ter em consideração que a taxa de juro fixa será sempre mais elevada do que uma prestação indexada à taxa Euribor. No fundo, num crédito habitação com taxa fixa, o cliente paga pela segurança de não ver a sua prestação aumentar se a Euribor subir. Mas atenção porque, se ela descer, a prestação mensal vai manter-se
igualmente inalterada.
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Tenho uma taxa de juro variável. É possível mudar para taxa fixa?
Efetivamente é possível fazer esta mudança. Com a inflação a atingir valores máximos e após a subida das taxas de juro diretoras em 50 pontos base, anunciadas pelo Banco Central Europeu na última semana, muitas pessoas com crédito habitação consideram se vale a pena passar de taxa variável para taxa fixa. Os dois processos mais comuns para este efeito são através de:
Um aditamento ao contrato de crédito
Uma opção simples que não acarreta quaisquer custos. Falamos, no fundo, de um aditamento que permite que as condições estabelecidas no contrato do crédito habitação sejam modificadas.
A transferência do crédito habitação para outra instituição
É uma opção usada normalmente para transferir o crédito habitação contratado para outra instituição bancária e conseguir melhores condições (entre elas, mudar de taxa variável para taxa fixa). É preciso ressalvar que esta solução tem custos associados, nomeadamente uma comissão de amortização antecipada do empréstimo e custos inerentes à formalização do novo crédito habitação.
Com isto, a questão que se coloca (e à qual é difícil dar uma resposta certeira) é: vale a pena fazer esta alteração?
Há vários fatores a ter em consideração. Se, por exemplo, estivermos a falar de um imóvel que vai querer vender nos próximos anos, deve prestar particular atenção à comissão de reembolso antecipado. E, claro, também entram na equação as suas preferências pessoais – se quer optar pela segurança de ter uma taxa fixa ou variável.
Contudo, historicamente sabemos que nos últimos anos compensou mais ter um crédito habitação associado a uma taxa variável, uma vez que os períodos com taxas de juro mais altas na Zona Euro foram curtos.
A importância de falar com profissionais especializados
Se se sente perdido neste processo e se gostaria de falar com um profissional especializado, pode sempre entrar em contacto com um consultor imobiliário iad. Mesmo que não queira comprar ou vender casa, saiba que da sua vasta rede de contactos fazem parte os intermediários de crédito. Estes profissionais podem analisar a sua situação e dar-lhe um parecer fundamentado.
