As obras em edifícios em regime de propriedade horizontal – ou seja, os condomínios – são inevitáveis. Desde simples reparações a grandes intervenções estruturais, surgem questões legais, financeiras e práticas que afetam todos os condóminos.
Neste artigo, explicamos o que deve saber sobre obras em condomínio: quem decide, como são pagas, que tipos existem e o que diz a lei.
Tipos de obras em condomínio
As obras podem dividir-se em três categorias principais:
Obras de conservação e manutenção
Incluem reparações no telhado, pinturas, substituição de elevadores, limpeza de fachadas, entre outras. São fundamentais para manter o edifício em boas condições e cumprir requisitos legais.
Obras de inovação
São intervenções que alteram as características ou utilidade do edifício, como a instalação de painéis solares, construção de piscinas ou alterações na fachada. Exigem maior consenso entre os condóminos.
Obras urgentes
São obras que não podem ser adiadas, como reparações após danos estruturais, infiltrações graves ou problemas elétricos. Nestes casos, pode ser necessário agir antes mesmo da aprovação formal em assembleia.
Quem decide as obras?
A decisão depende do tipo de obra:
- Obras de conservação: geralmente aprovadas por maioria simples (mais de 50% dos votos).
- Obras de inovação: exigem dois terços do valor total do prédio (quota de permilagem).
- Obras urgentes: podem ser executadas de imediato por qualquer condómino, mas devem ser comunicadas ao administrador e depois validadas em assembleia.
Como se calcula a contribuição de cada condómino?
O custo das obras é, por regra, dividido de acordo com a permilagem de cada fração. Ou seja, quem tem uma fração com maior valor relativo no edifício (por exemplo, um apartamento maior ou melhor localizado) paga uma parte maior.
No entanto, os condóminos podem acordar outros critérios em assembleia, desde que haja consenso.
Obras nas partes comuns vs. partes privadas
As obras nas partes comuns (telhado, fachadas, escadas, elevadores, etc.) são responsabilidade do condomínio. Já as partes privadas (interior das frações) são da responsabilidade do respetivo proprietário, salvo se houver danos causados por problemas nas partes comuns.
Licenças e autorizações
Algumas obras exigem licenças camarárias, sobretudo se alterarem a fachada, a estrutura do edifício ou aumentarem a área útil. O administrador ou o condomínio deve assegurar-se de que tudo está em conformidade com a lei.
Além disso, as obras em zonas comuns não podem ser iniciadas sem aprovação formal em assembleia, salvo casos de urgência.
O que fazer se um condómino não concordar?
Se um condómino discordar de uma obra aprovada legalmente, poderá impugnar a decisão em tribunal, no prazo de 60 dias após a assembleia. No entanto, se a obra tiver sido aprovada nos termos legais e respeitar os direitos dos condóminos, será difícil impedir a sua realização.
Dicas práticas para gerir obras em condomínio
- Planeie com antecedência: antecipe necessidades de manutenção para evitar obras urgentes e dispendiosas.
- Peça vários orçamentos: para garantir o melhor preço e condições.
- Documente tudo: mantenha registos das deliberações, orçamentos, contratos e licenças.
- Comunique bem: mantenha todos os condóminos informados sobre prazos, custos e impacto das obras.
- Considere um fundo de reserva: para facilitar o financiamento de obras futuras.
As obras em condomínio são uma parte natural da vida em edifícios coletivos, mas exigem planeamento, consenso e conhecimento da lei. Ao conhecer os seus direitos e deveres, e ao promover uma boa comunicação entre os condóminos, é possível garantir que as intervenções decorrem de forma justa, eficiente e benéfica para todos.
Se está a pensar avançar com obras no seu condomínio, informe-se bem, consulte especialistas e leve o tema à assembleia. Uma gestão transparente garante obras mais rápidas, económicas e benéficas para todos os condóminos
